惠州市2007年度國有房地產企業發展狀況分析報告
發布時間：2008-08-18 16:22:27 來源：本網
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惠州市地處珠三角，人杰地靈，近年來經濟發展勢頭迅猛，房地產業也一直穩步發展。對國有房地產企業的發展狀況進行分析，尤其通過將國有房地產企業與其他行業國有企業的發展狀況進行對比分析，有助于了解和評價我市國有房地產的地位和發展狀況，以及國有房地產的發展水平和趨勢。因此，現以2007年我市國有企業會計決算匯總數據為基礎資料，并以2002年和2006年的相關數據作為階段趨勢分析的依據，對我市國有房地產企業2007年的發展狀況進行分析研究。
一、戶數及資產情況
表一： 企業戶數及資產情況 單位：萬元
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項 目
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2002年
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2006年
|
2007年
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國有企業戶數
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755
|
450
|
416
|
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其中：房地產企業戶數
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48
|
44
|
41
|
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國有企業總資產
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4,516,221
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4,032,039
|
4,792,099
|
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其中：房地產企業資產額
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639,152
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477,519
|
495,779
|
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房地產企業資產占總資產比例（%）
|
14.15
|
11.84
|
10.35
|
由上表可見，我市國有企業戶數隨著企業改革的推進以及市場競爭的逐步淘汰，呈逐年減少趨勢，國有房地產企業也相應減少。2002年我市國有房地產企業48戶，占匯總戶數的6.36%。2007年，國有房地產企業進一步減少，僅為41戶。從戶數的減少程度來看，國有房地產的減少速度低于全市企業總戶數的減少，2007年的戶數比2002年減少了14.58%，一定程度反映了我市國有房地產企業相對穩定，退出國有資本領域、退出市場的速度較慢。
從資產的情況來看，2007年末我市國有房地產企業資產總額為49.25億元，比2002年63.92億元減少了22.95%。（具體見圖一）從圖中可以看出我市國有房地產企業近幾年資產總額隨著企業戶數的減少有所減少，但2007年資產總額比2006年有所增加。
從區域分布情況來看（表二），國有房地產企業戶數和資產最多的是市直，2007年全市的41戶國有房地產企業中有19戶是市直企業，占46.34%，資產為262,415萬元，占全市國有房地產企業的52.93%，可見市直國有房地產企業的資產規模與其他縣（區）相比具有一定的優勢，企業的平均資產（除了大亞灣區）也大大超過了各縣（區）。各縣（區）國有房地產企業的戶數和資產總額較少，除了惠陽區和大亞灣區，其它縣（區）戶數都很少，惠東縣和龍門縣截止2007年一戶都沒有；企業規模普遍較小，大亞灣區是惠州市經濟發展的新龍頭，房地產企業相對較多。由此可以看出國有房地產企業及國有經濟發展的一個突出特點：區域發展不平衡，各縣（區）的企業規模較小，國有房地產企業整體實力較弱。
表二： 2007年國有房地產企業資產地區分布情況 單位：萬元
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地 區
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國有房地產
企業戶數
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2007年資產額
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平均資產額
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資產額占總資產的比重（%）
|
|
全市
|
41
|
495,779
|
12,092
|
100
|
|
市直
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19
|
262,415
|
13,811
|
52.93
|
|
惠城區
|
2
|
1,128
|
564
|
0.22
|
|
惠陽區
|
8
|
43,222
|
5403
|
8.72
|
|
大亞灣區
|
11
|
187,044
|
17,004
|
37.73
|
|
博羅縣
|
1
|
1,970
|
1970
|
0.40
|
|
惠東縣
|
0
|
——
|
——
|
——
|
|
龍門縣
|
0
|
——
|
——
|
——
|
二、負債和所有者權益情況
隨著我市國有企業改革的步伐不斷推進，負債沉重的企業逐年減少，企業的總體負債水平有所下降。從下表（表三）可以看出，國有房地產企業負債總額2007年比2002年下降了23.06%，大大高于國有企業負債總額的減少速度，但從每個企業的平均負債來看，國有房地產企業的平均負債要高于國有企業的平均負債。
表三： 企業負債及所有者權益情況 單位：萬元
|
項 目
|
2002年
|
2006年
|
2007年
|
|
負債總額
|
3,741,298
|
3,191,416
|
3,824,215
|
|
每個企業的平均負債
|
4,955
|
7,092
|
9,193
|
|
其中：國有房地產企業
|
685,627
|
523,131
|
527,543
|
|
所占比例
|
18.33
|
16.39
|
13.79
|
|
每個房地產企業平均負債
|
14,283
|
11,889
|
12,867
|
|
總資產負債率（%）
|
82.84
|
79.15
|
79.80
|
|
國有房地產企業資產負債率（%）
|
107.27
|
109.55
|
107.11
|
|
所有者權益總數
|
655,283
|
837,295
|
967,884
|
|
其中：國有房地產企業
|
-46,474
|
-45,612
|
-31,764
|
從資產負債率來看，從2002年的107.27%到2007年的107.11%，負債比例變化很小，比全市國有企業2007年的資產負債率79.80%更加高企，并且大大高于50%的一般標準水平，說明國有房地產企業債務負擔并未有所緩解，財務狀況沒有明顯的好轉，企業的償債能力、資產負債結構并無改善。因此，繼續控制好企業的負債規模，進一步改善財務狀況仍然是國有房地產企業在未來要解決的重要問題。
從所有者權益的情況來看，國有房地產企業仍然擺脫不了資不抵債的狀況，2007年的所有者權益比2002年增加了31.65%，說明由于2007年國有房地產企業利潤的增加，所有者權益為負數的金額有所減少，但是資不抵債的局面仍未改變。
三、國有資本情況
表四： 企業國有資本情況 單位：萬元
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項目
|
2002年
|
2006年
|
2007年
|
|
實收資本
|
781,400
|
921,333
|
784,255
|
|
其中：國有資本
|
475,097
|
387,350
|
349,153
|
|
所占比重（%）
|
60.80
|
42.04
|
44.52
|
|
其中：房地產企業國有資本
|
36,741
|
24,485
|
25,358
|
|
所占比重（%）
|
4.71
|
4.63
|
5.51
|
|
房地產企業實收資本
|
36,741
|
42,618
|
43,246
|
|
其中：國有資本所占比重（%）
|
81.29
|
57.45
|
58.64
|
從上表（表四）可見，全市國有企業實收資本2007年與2002年相差不大，國有房地產企業實收資本2007年比2002年減少了43.94%，全市國有資本2007年比2002年減少了26.51%，國有房地產企業國有資本2007年比2002年減少了 17.71%。從國家資本占實收資本的比例來看，2007年全市國有企業從2002年的60.80%下降到了44.52%，降幅為16.28%，而國有房地產企業2007年比2002年降低了22.65%，國有資本仍占實收資本的58.64%。說明國有房地產企業資本結構比較單一，產權制度的靈活性和資本的多元化有待提升。
四、經營效益情況
表五： 國有房地產企業效益變動情況 單位：萬元
|
項 目
|
2002年
|
2006年
|
2007年
|
|
主營業務收入
|
15,106
|
23,680
|
62,371
|
|
主營業務利潤
|
-2,711
|
6,771
|
17,893
|
|
營業利潤
|
-14,890
|
-1,596
|
5,593
|
|
利潤總額
|
-15,662
|
-4,251
|
4,434
|
|
凈利潤
|
-15,663
|
-4,953
|
2,244
|
|
未分配利潤
|
-103,965
|
-106,337
|
-100,370
|
從企業的效益情況來看，主營業務收入和主營業務利潤呈逐年增長的趨勢，2007年國有房地產企業主營業務收入62,371萬元，比2006年增加了38,691萬元，增幅163.39%；比2002年的15,106萬元，增加了47,265萬元，增幅312.89%；主營業務利潤在2002年為負數，而2007年已實現利潤17,893萬元，比2006年增加了11,122萬元，增幅164.26%。說明房地產企業近兩年主營業務量不斷擴大，收入也隨著大幅增長，主營業務利潤增長較快。但是，2006年國有房地產企業主營業務利潤雖有6,771萬元，而營業利潤卻為-1,596萬元，原因是其當年的營業費用、管理費用、財務費用等成本總額為8,367萬元，為主營業務利潤的123.57%；2007年房地產企業主營業務利潤61,179萬元，營業利潤也只有5,593萬元，其營業費用、管理費用、財務費用等成本高達 55,586萬元，為主營業務利潤的90.86%。可見，國有房地產企業在擴大主營業務收入的同時，也應積極控制營業費用、管理費用、財務費用等成本的開支，實現營業利潤的增加。
從利潤來看，由于我市前幾年的房地產行業景氣度較差，國有房地產企業總體來說，在2006年以前一直處于虧損的局面，2007年實現扭虧為盈，利潤總額達到4434萬元（具體見圖二）,表明國有房地產企業近兩年開始復蘇，經營環境有所好轉，經營效益有所改善。
圖二：2002年—2007年國有房地產企業利潤變化圖
從企業效益指標對比表來看（表六），2007年國有企業實現利潤總額為73,194萬元，比2006年(其利潤總額為-147,812萬元)增加221,005萬元，主要原因有兩個：一是TCL集團股份有限公司的盈虧因素。2006年TCL集團股份有限公司虧損金額較大，凈虧損135,979萬元，占全市虧損總額的91.99%，2007年TCL集團股份有限公司實現利潤總額為45,367萬元，占全市利潤總額的61.98%。二是報表編制口徑有所變化。2007年TCL集團股份有限公司編制口徑由2006年的二級子企業擴大到三級子企業。從國有房地產企業效益指標來看，國有房地產企業成本費用利潤率（除了2007年）和凈資產收益率均遠遠低于全市平均水平，說明國有房地產企業單位成本費用創造利潤能力較弱，單位凈資產創造凈利潤的水平較差，企業經營狀況波動較大，加上企業負債沉重，連年虧損，甚至資不抵債。進一步強化經營管理，提高國有房地產企業效益，是下一步深化改革需要面對的一大問題。
表六： 企業效益指標對比表 單位：萬元
|
項 目
|
2002年
|
2006年
|
2007年
|
|
國有企業利潤總額
|
106,091
|
-147,812
|
73,193
|
|
其中：國有房地產企業
|
-15,662
|
-4,251
|
4,434
|
|
國有企業主營業務利潤率（%）
|
13.33
|
9.38
|
13.06
|
|
其中：國有房地產企業
|
-17.94
|
28.59
|
31.30
|
|
國有企業成本費用利潤率（%）
|
4.55
|
-7.45
|
1.38
|
|
其中：國有房地產企業
|
-51.37
|
-16.48
|
27.11
|
|
國有企業凈資產收益率（%）
|
4.01
|
-17.33
|
4.58
|
|
其中：國有房地產企業
|
*（注）
|
*（注）
|
-5.63
|
注：2002年、2006年由于國有房地產企業的凈利潤、凈資產均為負數，因此無法計算凈資產收益率。
五、從業人員情況
表七：企業從業人員及工資狀況
|
項 目
|
2002年
|
2006年
|
2007年
|
|
平均職工人數(人)
|
63,039
|
42,509
|
74,101
|
|
其中：房地產企業
|
1,193
|
917
|
868
|
|
所占比例（%）
|
1.89
|
2.16
|
1.17
|
|
實際發放工資總額（萬元）
|
71,946
|
103,304
|
215,979
|
|
其中：房地產企業
|
1,247
|
1,797
|
2,364
|
|
年人均工資（元）
|
11,413
|
24,302
|
29,147
|
|
其中：房地產企業
|
10,453
|
19,597
|
27,235
|
從上表（表七）可以看出，2007年全市國有企業年平均職工人數為74,101人，其中2007年國有房地產企業年平均職工人數為868人，年平均職工人數隨著企業戶數的減少而減少，占全市平均職工人數的比例2007年比2006年下降了近1%；實際發放工資總額2007年比2006年增加了567萬元，增幅31.55%，年人均工資2007年比2006年增加了7,638，增幅38.98%。由于可見，國有房地產企業隨著企業效益的好轉以及對人員結構的調整，職工收入逐年增加，表明房地產企業為社會創造了更多的社會效益。
六、總結和建議
通過以上五個方面的分析，我們可以得出如下結論：2007年我市國有房地產企業相對于其他行業來說，主營業務量有所擴大，債務負擔有所減輕，經營效益有所好轉，并且實現扭虧為盈，企業職工的收入也有所增長。但是，房地產企業的規模較小，區域發展不平衡，企業的資產負債率依然高企，企業償債能力弱，抵抗風險能力差，財務狀況有待進一步改善，沉重的負債仍是制約企業深化改革的一大問題。
為促進我市國有房地產企業改革的進一步深化，進一步提高企業發展水平和整體實力，促進我市國有房地產企業持續健康發展，現提出幾點建議：
（一）集中資源，走專業化發展戰略。我市的國有房地產企業競爭力相對較差，應集中力量發展有優勢、有潛力的業務，剝離與房地產毫無關系又沒有競爭力的業務。由于我市國有房地產企業綜合實力有限，在各個戰線上力量不強，所以不能在整體上尋求突破，只有集中資源在投資策劃、土地獲取等這種體現核心競爭力的方面人為形成一種局部優勢的局面，以獲得提升，再把這種優勢逐步擴大、繼續加強，那么我市國有房地產企業就會占據對己有利高度。當這種形式得以鞏固，就可以完善管理體制、提高對宏觀經濟、發展政策、金融環境的研究和預測，形成創新發展的機制，提升企業競爭力，促進企業實現更快更好發展。
（二）立足于本地區，努力形成區域化發展的優勢。我市的國有房地產企業大多數屬于中小型企業，而中小房地產無疑屬于區域化的。由于中國的特殊國情，中小房地產開發商在當地已經形成相對優勢，因此我市國有房地產企業應該立足于本地區，確定區域化戰略，結合本市的經濟發展，在產品開發、投資策劃等體現房地產競爭力的方面都應與區域經濟相結合。積極發揮地區優勢，在為本地客戶服務方面形成局部優勢，通過優質的產品贏得客戶的滿意，發展成為有影響力的專業化的提供高品質房地產產品的房地產企業。
（三）努力提高我市房地產企業的感知能力和品牌號召力。塑造品牌是當代房地產企業經營的中心環節，大型房地產公司有能力樹立強大的品牌形象,這種品牌感染力在北京?上海等大型城市尤為明顯?我市的國有房地產企業主要是中小型企業，盡管從總體上看，中小房地產企業品牌無力與之抗衡,但是,由于中小房地產企業往往發育于本土,在文化習俗的感知能力上尚具備一定優勢,從而能在某些區域范圍內以低成本形成一定的品牌優勢?我市國有房地產企業應結合本地區的優勢，主動適應新的競爭模式，盡快從傳統房地產經營理念向品牌經營理念轉變，從單個樓盤品牌做起，打好基礎，然后再塑造本地企業的房地產品牌，充分利用居民對本土文化認同的優勢基礎，部分企業可借助本地強勢品牌的影響力，積極參與市場競爭，在市場上接受洗禮，不斷磨煉，最終才能真正成長為具備強大競爭抗衡能力的本土品牌企業。
（四）進一步優化企業資本結構，拓寬融資渠道，建立可靠的資金鏈體系。由于前幾年房地產市場行業不景氣，我市國有房地產企業的負債包袱比較沉重，因此，必須進一步加強工作力度，加快進程，逐步解決企業債務鏈問題，減輕企業的負債，降低企業資產負債率，降低企業的財務風險。近來接二連三資金緊縮的調控政策，以及“強者愈強，弱者愈弱”的行業規律，使國內眾多中小型房地產企業面臨的融資環境越來越嚴峻。在這樣的背景下，對中小型房地產企業，銀行一般放貸會比較謹慎。因此，國有房地產企業欲在行業中進一步做大做強，必須改善資本結構，拓寬融資通道，堅持融資創新，探尋適合自己的融資方式，建立可靠的資金鏈體系。
（五）進一步強化國有房地產企業經營者的責任。企業是改革的主體，要深入推進國有房地產企業改革，就必須充分調動企業經營者的積極性、主動性。應加大對企業領導人員管理力度，對推進企業改制不利或阻撓改革的企業負責人，果斷地予以調整，確保企業改革進度。企業經營者一定要切實強化改革意識，從企業長遠發展大計出發，主動參與改革、多方謀劃改革、積極領導改革、周密組織改革，決不能成為既得利益者，阻撓改革。要大力引進外來資本，引進規模企業、知名品牌的資金，使企業站在一個更高的平臺上競爭，提升企業的競爭力，促進企業的發展。
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粵公網安備 44130202000199號
