樓市從熱到穩 我們一起回眸

　　12月10日，贛深高鐵正式開通運營。    記者楊建業 攝

　　2021年，惠州樓市在信貸緊縮中開局，在高層釋放積極信號下走進尾聲。這一年里，調控政策迭出，市場更趨理性；這一年里，有些房企爆雷，行業懸念不斷；這一年里，樓市從熱到穩，客戶重掌話語權；這一年里，重提房地產是支柱產業，維穩樓市態度明朗……回顧即將過去的2021年，有太多值得我們銘記的時刻。在堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位下，調控已呈現常態化。2021年有哪些政策對房地產市場產生了關鍵性影響，又有哪些事件在潛移默化中左右了樓市走向？在2021年即將翻頁之際，記者與您一同回眸。

　　01

　　信貸悄然緊縮 房貸利率上調

　　2021年伊始，惠州樓市信貸便悄然收緊，房貸利率持續上浮，并影響全年。

　　2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，意在抑制部分城市房地產泡沫，優化信貸結構，增強金融支持實體經濟能力，促進房地產市場持續健康發展。在此政策的影響下，惠州多家銀行收緊個人按揭購房客戶的審核門檻，并上調房貸利率。

　　據惠州中原調查顯示，3月份，惠州新房首套房貸利率普遍為5.6%-6.3%，二套房貸利率6.0%-6.5%，大部分銀行的放款時間為3個月左右，放款周期有所延長。此后連續多個月新房貸款利率延續上升態勢，放款周期拉長，按揭審核趨嚴，而二手房交易由于是分散個體向銀行貸款，相應的貸款申請審核更嚴苛，甚至出現部分銀行一度暫停辦理二手房按揭的情況。直到第四季度，信貸環境才有所改善。

　　房貸利率上浮，會顯著增加購房成本，房貸額度偏緊、審核門檻提高又將部分購房者“擋在門外”，從緊的信貸政策對房地產市場成交造成較大影響。而為了對沖房貸利率上調對商品房銷量的影響，房企只能通過促銷等方式提升購房者入市意愿。今年6月后，惠州新房成交持續走低，市場優惠促銷逐步蔓延，信貸緊縮無疑是重要影響因素。

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　　高價地塊頻現 樓面價屢創新高

　　2021年上半年，雖然惠州樓市受到了信貸管控加碼以及疫情反復等因素的疊加影響，新房成交量對比去年下半年稍顯遜色。但在“惠州全域納入深圳都市圈”“深惠軌道交通建設持續推進”等利好之下，房地產開發企業對惠州城市發展看好，全國范圍內的規模房企紛紛尋求機會搶灘進駐。使得上半年包括7月份，惠州土地市場持續升溫，招拍掛成交的商住用地，樓面價屢創新高。

　　3月26日，位于博羅石灣的一宗地塊成功掛牌出讓，引來華宇、保利、旭輝、金地、美的、海倫堡、招商等十多家房企競拍，歷經近2個小時的報價，最終被奧晨地產拿下，成交總價58460萬元，溢價113.28%，成交樓面價8572元/㎡，刷新了當時的惠州土拍地塊樓面價紀錄。

　　6月7日，金山湖1宗建面約5.27萬㎡的商住用地出讓，同樣吸引了多家品牌房企參與角逐。最終被中海地產以約4.83億高價競得，成交樓面價約9160.72元/㎡，惠州樓面價新紀錄誕生。

　　除了上述地塊，今年1-7月份惠州還有多宗地塊進入了“惠州樓面價前10榜單”。有業內人士指出，前期土拍市場的火熱，引起了相關部門關注，或為“新政”出臺埋下伏筆。

　　03

　　三天無理由退定 優化銷售流程

　　今年6月，在市住建局指導下，市房地產行業自律委員會、市房協、市中介協會聯合發起“三天無理由退定”倡議，呼吁我市房地產企業加入，并簽署退定承諾，旨在共同營造“陽光購房”市場環境，進一步促進我市房地產行業平穩健康發展。該倡議活動獲眾多企業響應。

　　截至目前，全市已有217個房地產項目加入“三天無理由退定”倡議，如果在這些項目購房，客戶可在認購書簽訂之日起3個自然日內申請退定。

　　據了解，對于自愿參與的房企，市房地產行業自律委員會都將頒發“三天無理由退定項目”牌匾。房地產企業在簽署承諾書后，需在項目營銷中心放置牌匾，并在顯著位置公示退定規則提示，正確引導購房者了解規則的目的及要求。

　　“倡議活動是房地產企業誠信經營、踐行‘陽光購房’的具體體現，有利于緩解房地產市場快速發展所產生的問題，促進房地產企業的規范及自律。”市住建局相關負責人表示，無理由退定除了從機制上進一步優化銷售流程，同時也對企業和行業從業者提出了更高要求，即真正通過高質量的產品和優質的服務吸引客戶，穩步助力行業提質發展。

　　值得一提的是，為防止發生惡意退定等情況，保護企業權益，市房協也制定了相應的風險預案，一經查實將由相關部門進行嚴厲查處，并發布聯合通報。

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　　“惠八條”發布 惠陽大亞灣限購

　　8月9日凌晨，惠州市住房和城鄉建設局網站發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，分別從建立完善房價地價聯動機制、加強新建商品住房預售和價格備案管理、嚴格房地產開發資金監管、進一步完善商品住房銷售政策、嚴格落實配建公建設施、穩步提升住房保障覆蓋面、嚴格規范房地產市場秩序、強化聯動調控機制等八個方面提出措施，進一步加強房地產市場調控。因調控內容共計8條，新政被業界稱為“惠八條”。

　　《通知》明確對大亞灣、惠陽非本市戶籍居民實行二套房限購。同時明確商品房項目在取得預售許可后10日內須一次性公開全部房源。商品房項目分期申請價格備案的，總建筑面積在5萬平方米以下的，須一次性申請；總建筑面積在5萬平方米（含本數）以上申請的，每批次的建筑面積不低于3萬平方米（尾盤除外）。

　　《通知》同時指出，要優化土地競拍規則，實行“限房價、限地價、競配建、競品質”等出讓方式。超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房地產開發企業，不得參與土地招拍掛。

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　　部分房企受困 加重觀望情緒

　　近年來，在樓市調控愈發趨嚴的情況下，部分房企由于步伐太快，步子太大，陷入流動性危機，比如千億房企泰禾、華夏幸福陷入債務危機、紅星地產變賣股權等等。

　　2021年，從某個頭部房企出現流動性風險開始，之后接連不斷地發生“品牌房企危機事件”，不管是“某頭部房企的商票逾期”，還是某赴港上市房企的“股價事件”，都牽動著購房者的神經。其中，幾家“受困”房企在惠州也有布局，造成了部分項目停工，給市場帶來了更多不確定性。

　　慶幸的是，惠州市場上，之前受“房企危機”影響陷入停工的部分項目，目前在相關部門的介入、組織領導下，逐步復工，力保交付。

　　“房地產市場蓬勃發展二十年，其中也衍生出不少問題。在房住不炒的背景下，行業也必將回歸理性發展，部分房企由于自身的經營管理跟不上時代趨勢，導致陷入困境也是在所難免。不過，隨著房企意識轉變，信貸適度調整，情況會慢慢好轉。”一位業內人士如是說。

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　　二手房交易個稅 調整為1%

　　9月22日，惠州市稅務局發布了《關于調整惠州市個人二手房轉讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（征求意見稿）》(以下簡稱《公告》)。《公告》提出，個人（不包括個體工商戶）轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調整為1%，轉讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調整為1.5%。同時，個人（包括個體工商戶）轉讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調整為5%，自11月1日起執行。此前，惠州銷售不動產個人所得稅核定征收率為2%。此次調整，意味著惠州個人轉讓二手住宅的個人所得稅核定征收率減半，交易成本降低，一定程度上提升二手住宅市場流通性。

　　惠州（粵東）世聯行市場研究中心總監謝建靈表示，此次個稅調整后，二手房的交易成本下降。按照以往經驗，二手房交易過程中，稅費一般由買方負擔，總體來看，稅費調整會對二手房交易起到刺激作用，但是在信貸收緊的環境下，影響不會太大。

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　　交房即發證 保障業主權益

　　6月2日，惠州市自然資源局聯合市住建局、市稅務局共同發布《關于加快推進“交房即發證”工作的實施方案》，要求自10月1日起，各縣區新建商品房全部實現“交房即發證”，有力保障購房群眾的合法權益。據惠州市自然資源局統計，截至10月底，全市已有48個樓盤項目實現了“交房即發證”業務辦理，共計6256戶業主實現了“收樓即領證”。

　　“交房即交證”是指新建商品房在竣工驗收后即刻啟動辦證程序，開展聯合測繪，收集辦證材料，繳交稅費等，利用驗收到交房的整改時間為業主辦好證，達到交房即交證的目標，實現購房者辦證“零跑動”。對購房者來說，“交房即交證”意味著可以快速實現住權與產權同步，合法權益得到保障，真正讓群眾既住得踏實，又睡得安穩。對房地產企業來說，時間就是金錢，辦證等待時間越短，就越能最大限度節約經營成本。

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　　購房風險提示 幫助市民避雷

　　10月13日，廣東省住房和城鄉建設廳發布《廣東省住房和城鄉建設廳關于進一步做好商品房交易風險提示的通知》稱，為維護購房者的合法權益，該廳研究制定了《廣東省商品房交易風險提示》(以下簡稱《提示》），全文共13條內容，就購房過程中需要重點關注的風險事項作出提示。

　　《提示》指出，房地產開發企業未取得《商品房預售許可證》，擅自銷售商品房，并向購房者收取購房款、認籌金、定金、預訂款等款項的即是風險。購房者違規使用經營貸、消費貸等金融產品支付購房款的即是風險。同時，房地產開發企業要求購房者將購房款轉入非商品房預售款專用賬戶、以高于備案價格銷售商品房、不及時網簽備案等均是風險。

　　有業內人士認為，管理部門巧妙地用“向終端消費者進行買房風險提示”的形式，在幫助市民規避購房風險的同時，客觀上也在向開發商發出了13條不值得提倡的行為，有利于房地產市場良好穩健發展。

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　　央行宣布降準 信貸環境改善

　　12月6日，中國人民銀行宣布，決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。此次為全面降準，共計釋放長期資金約1.2萬億元。

　　惠州世聯行策略資源部觀點認為，本次降準主要目的是緩釋經濟下行壓力，加強跨周期調節效果。具體作用到房地產，降準后，商業銀行擁有足夠的貸款額度，必然通過商業渠道向下散發，溶解此前凍結的房款信貸，可以預見部分城市剛需、改善型新房交易將得到回升，市場持續下跌的情況將有望筑底。

　　其實，進入四季度后，“高層發聲”“央行表態”密集向市場釋放積極利好信號，多次提出要保障剛需和改善購房群體需求。最近召開的中央經濟工作會議也提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。同時，在12月11日舉辦的“2021-2022中國經濟年會”上，“房地產是支柱產業”說法再度被提起。

　　一位業內人士稱：“自四季度以來，多次喊話維穩房地產市場，支持合理住房需求，在這樣的背景下，目前惠州信貸環境確實有所改善，但銀行多為選擇性寬松，主要偏向剛需群體。”

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　　贛深高鐵通車 利好沿線樓盤

　　12月10日，惠州人期待已久的贛深高鐵正式開通運營，贛深高鐵是我國“八縱八橫”高速鐵路網京港（臺）通道的重要組成部分，自北向南連接贛州、河源、惠州、東莞、深圳五城，在惠州境內沿途停靠惠州北、博羅北、仲愷站，惠州北站至東莞南站最快約16分鐘，至深圳北站最快約27分鐘。

　　贛深高鐵通車，進一步完善區域路網結構，極大便利沿線人民群眾出行，意味著惠州和深圳將從“一小時生活圈”進入“半小時生活圈”，廣深港惠生活圈的聯系更加緊密，“軌道上的大灣區”加速形成。

　　于惠州市民而言，贛深高鐵通車，改變的不僅是出行速度，更是生活方式。快速、舒適的高鐵出行，為年輕人的工作、老年人的養老等提供了更多選擇。深莞惠實現半小時高鐵通勤，也讓惠州高鐵北站新城等區域上演“深惠雙城生活”變得可能。

　　“贛深高鐵通車，惠州沿線站點區域與深圳、東莞的時間距離大幅縮短，首先會為北站新城等板塊帶來可觀的客流量，片區熱度和關注度將明顯提升；其次有望加速片區規劃的落地。”一位業內人士指出，贛深高鐵通車在一定程度上，有利于沿線站點樓盤的銷售。

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　　公積金新政 “人才”可貸100萬

　　12月13日，惠州市住房公積金管理委員會發布了關于印發《惠州市住房公積金管理委員會關于惠州市人才住房公積金優惠政策實施辦法（試行）》的通知（以下簡稱《通知》）。該《通知》稱，為切實加大住房公積金對高級人才在惠州市安居立業，惠州公積金中心出臺了優惠政策，涵蓋了住房公積金提取、貸款、繳存等方面，適用范圍和對象為高級人才以及人才。

　　《通知》提出，高級人才在我市購買首套、二套自住住房，住房公積金貸款的最高貸款額度為100萬元，夫妻雙方合計最高貸款額度為150萬元；全日制碩士、副高職稱以上人才購買首套房申請住房公積金貸款，住房公積金貸款個人最高貸款額度60萬元，夫妻雙方合計最高貸款額度為90萬元。同時，全日制碩士、副高職稱以上人才購買二套房申請住房公積金貸款，個人最高貸款額度50萬元，夫妻雙方合計最高貸款額度為80萬元。

　　值得一提的是，港澳臺職工屬本辦法第二條規定的高級人才也可在本市繳存使用住房公積金，與內地繳存職工高級人才享受同等待遇。此外，人才符合我市住房公積金貸款條件且有商轉公貸款需求的可不受“首房首貸”（即首套房首次住房公積金貸款）的限制。

　　惠州資深媒體人、地產觀察員羅洲認為，針對高級人才和人才提升公積金貸款額度，在當前信貸環境之下，無疑是對此類人員購房進行“減負”，不僅有利于惠州吸引人才，而且對樓市也有小幅度的刺激作用。

　　本版文字 記者鄔玉婷