購買“娃娃房” 須避免合同糾紛

　　隨著我國經濟的發展，家庭財產的迅速積累，未成年人真正擁有房產的機會也越來越多。也有許多父母出于其他目的，選擇將房屋登記成“娃娃房”。而父母處置登記在未成年人名下的房產，需遵循一定的原則，否則其處置行為將被認定為無效。近日，大亞灣區人民法院審理一起此類房地產買賣合同糾紛案件。

　　父母出售未成年子女房產未按合同履約

　　日前，廖某把葉某一家三口起訴至大亞灣區法院。廖某稱，2020年，他與葉某、葉某妻子、葉某兒子葉小某三人簽訂一份《房地產買賣合同》，約定購買被告葉小某名下位于大亞灣西區的一處房屋。因被告未按合同約定辦理資金監管手續和產權過戶手續，經原告多次催告后仍未履行，遂將三被告一起訴至法院。

　　由于葉某兒子葉小某年僅16歲，系未成年人，房產買賣合同由監護人代簽，被告葉某在合同尾部“賣方”一欄簽名并注明代簽。合同簽訂當日，原告廖某委托案外人通過銀行轉賬的方式向被告葉某支付購房定金10萬元整，并積極聯系銀行機構和不動產部門辦理相關手續，但被告未按合同約定與其共同到銀行機構辦理資金監管手續以及產權過戶手續。被告葉某妻子稱賣房款已用于購買理財產品。后被告葉小某表示不同意該行為。

　　法院認為雙方均有過錯合同無效

　　《中華人民共和國民法典》第三十五條第一款規定“監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。”經法院查明，被告葉小某為未成年人，其父母作為監護人出售了其名下的房產后，所得售房款用于購買理財產品。按照日常生活經驗，投資理財產品具有一定的風險，這明顯并不是最有利于保障葉小某財產權益的方式，該行為并未保證未成年人的財產利益得到應有的保障，且原告也無舉證證明自己已盡到相應的注意義務。因此，法院認定涉案的房地產買賣合同依法應當認定為無效。原告與被告葉某簽訂涉案合同時，均明知被告葉小某未滿十八周歲，原告與被告葉某過錯相當，葉某應將定金10萬元返還原告。

　　該案承辦法官提醒，父母處置未成年人財產時，只有該行為損害未成年人權益時，才會被認定對未成年人不產生效力，并且也只有與相對人的合同違反了法律、行政法規的強制性規定，才會被認定無效。法院在處理父母處置未成年子女財產的案件時，既要充分考慮未成年人權益得到最優保障，還要防止未成年人父母在交易過程中基于其他因素惡意反悔，事后濫用處分未成年人財產無效的法律規定，違背誠實信用原則，損害相對方合法權益的情況。

　　記者曾靜妍 通訊員鐘丹燕 李憬新 章婷