購房者通常只能通過戶型圖或者樣板間，來判斷房子的大小。記者周楠 攝

　　日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布關(guān)于《住宅項目規(guī)范》第三次公開征求意見的通知。其中，未再提及“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”引發(fā)公眾廣泛討論。記者獲悉，2019年首份公開征求意見的《住宅項目規(guī)范》，明確提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”，而之后的兩次征求意見，該條規(guī)定卻消失不見。

　　關(guān)于商品房公攤面積是否應(yīng)該取消的問題，近年來一直飽受爭議。眾多媒體也給予高度關(guān)注和積極反應(yīng)，包括人民日報、新華社等官方權(quán)威媒體亦發(fā)聲，怒批公攤面積不合理。今年全國兩會期間，“取消公攤面積”的提案也上了熱搜，引起熱議，并且評論一邊倒，網(wǎng)友紛紛表示支持。

　　業(yè)主質(zhì)疑公攤面積攤在哪

　　在惠州網(wǎng)絡(luò)問政平臺，記者搜索關(guān)鍵詞“公攤面積”，有不少相關(guān)的咨詢帖出現(xiàn)。例如，家住仲愷潼湖科學(xué)城的市民郭先生在該平臺發(fā)帖咨詢：“小區(qū)地下車庫停車位面積具體有多少地下車位面積已經(jīng)作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主們分攤了？據(jù)悉，業(yè)主們的商品房屋約含23%-24%不等的公攤面積，這些公攤的面積都被分攤到哪兒去了？”還有惠陽鼎盛悅璽臺等多個小區(qū)的業(yè)主也請求公布樓盤公攤面積數(shù)據(jù)的由來?？梢姡簧偈忻穸荚凇安幻鞑话住敝斜还珨偭恕?/p>

　　那么，何為公攤面積？公開資料顯示，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

　　公攤面積的計算方式如下：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積；公攤面積=公攤系數(shù)x套內(nèi)建筑面積；公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內(nèi)建筑面積x總套數(shù))；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積。若非專業(yè)人士，想搞清楚哪些項目被計入公攤面積、比例是多少，絕非易事。

　　那么，公攤面積由誰確定，開發(fā)商會不會讓購房者多攤面積？對此，記者咨詢了某百強房企惠州公司開發(fā)部工作人員李先生，他介紹，公攤面積開發(fā)商不能直接測算，通常在房子辦理預(yù)售證前，由房管部門的專業(yè)測繪機構(gòu)或者地產(chǎn)公司委托的第三方測繪公司去測量，而委托的第三方公司必須是房管局備案認可的單位?！安⑶遥诜孔咏桓吨?還會由專業(yè)測繪機構(gòu)對房子的建筑面積和實用面積再進行整體的實測，報房管部門審核后用于辦理產(chǎn)權(quán)證?！彼a充道。

　　公攤面積容易產(chǎn)生糊涂賬

　　在實際生活中，很多購房者購買的是期房。在這種情況下，建筑面積以及公攤面積均為預(yù)測，等房子竣工后，再測量實際面積，多退少補。但是由于大部分購房者難以弄懂公攤面積的算法，即便是事后存在公攤面積變大的情況，要維護自己的權(quán)益也并非易事。這也是為何眾多網(wǎng)民詬病公攤面積的原因之一。

　　購房者對于公攤面積的怨氣還在于它容易衍生其他糊涂賬。小區(qū)被出租出售的地下車庫、內(nèi)部經(jīng)營性場所等,是否算在了公攤面積中？在一些答案為“是”的小區(qū),出租出售的收益理應(yīng)由全體業(yè)主共享。但在現(xiàn)實中,能夠?qū)I(yè)主公攤面積經(jīng)營收益返還的情況并不多。除此以外，公攤面積還會跟裝修費、物業(yè)費等五花八門的費用捆綁在一起，甚至伴隨房屋的整個生命周期。讓購房者不清不楚地多花錢。

　　高層洋房公攤面積更大

　　小區(qū)的公攤面積實際比例到底是多少呢？去年，山西太原有業(yè)主曾發(fā)布視頻曝光某地置業(yè)小區(qū)的公攤面積為43%，這意味著買100㎡的房子，套內(nèi)面積只有57㎡，其余的43㎡面積都是公攤。無獨有偶，同年，山東青島一樓盤也爆出公攤面積高達46%的消息?？吹饺绱恕捌孑狻钡陌咐?，不少惠州置業(yè)者對惠州在售樓盤的公攤比例也關(guān)心起來。

　　“當前惠州市場上的高層住宅，公攤面積一般在20%左右，小高層和疊墅等產(chǎn)品的公攤則少一點，在10%左右?！币晃粡氖陆ㄖ袠I(yè)20余年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般而言，高層產(chǎn)品比低層、小高層產(chǎn)品的公攤系數(shù)更高，這主要與公攤面積的算法有關(guān)。通常高層建筑需要配置更多的公共空間，例如過道、樓梯、公共走廊、電梯等公共地方。而且高層住宅的整體高度較高，墻體所要承擔的壓力也就越大，所以一般高層住宅樓的墻體也會比多層或小高層的墻體厚。而套內(nèi)與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積都是共有建筑面積，因此高層住宅樓的公攤面積也就更大。

　　日前，記者探訪金山新城、北站新城等多個區(qū)域的在售樓盤，發(fā)現(xiàn)高層產(chǎn)品的得房率介于77%-82%之間，一般為80%左右。小高層產(chǎn)品的得房率普遍比高層產(chǎn)品要高，基本上超過82%，部分高達89%。而一些超高層產(chǎn)品的得房率一般只有78%左右。總體而言，所調(diào)查的樓盤，公攤面積基本上都在公認的合理范圍內(nèi)。

　　公攤面積或影響置業(yè)選擇

　　在房產(chǎn)交易過程中，公攤面積往往會影響市民置業(yè)選擇。

　　“公攤面積肯定會影響購房選擇，得房率越高花的錢才值得呀。”市民陳小姐稱，她購房的時候，會專門打聽得房率，如果房子被公攤太多，她不能接受。

　　陳小姐介紹，她有做二手房中介的經(jīng)歷，她接觸過的二手房買家相對而言更在乎使用面積?！耙话銇碚f，新房業(yè)主對于公攤面積相對沒有概念，因為購買的是期房，大家只能通過戶型圖或者樣板間，來判斷房子的大小，容易產(chǎn)生誤差。最后，交付的房子即便跟自己想象有所出入，也只能無奈妥協(xié)。但二手房不一樣，買家能直接看到房子的實際大小，也會根據(jù)房子的實際面積來跟業(yè)主談價格。所以買到公攤太大的房子，在轉(zhuǎn)賣時會比較吃虧?！?/p>

　　公攤面積爭議不斷，為何遲遲沒有取消？“如果直接取消公攤面積，開發(fā)商可能會減少20%左右的營收，按現(xiàn)有的開發(fā)成本，是無法承受的。屆時，開發(fā)商便會把成本轉(zhuǎn)移到房價上，或者通過偷工減料的方式來平衡成本，最終買單的還是購房者，這也是為何公攤面積沒有取消的原因?！被葜葙Y深地產(chǎn)評論員古優(yōu)裕認為，雖然取消公攤面積困難重重，但從長遠來看，是遲早的事情。

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　　取消公攤面積已有先例

　　從實踐來看，取消公攤并非完全不可行。早在2002年，重慶市人大常委會就以地方性法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當載明共用部位及設(shè)施。

　　該條例于當年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

　　談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權(quán)益?！?/p>

　　而發(fā)明了公攤面積的香港，若干年前也將之取消。當時，香港統(tǒng)一了新房計價方式，給二手房設(shè)立過渡期，允許建筑面積計價和套內(nèi)面積計價同步并存。香港和重慶的經(jīng)驗和做法，為“取消公攤面積”的改革，提供了重要參考。

　　惠州日報記者鄔玉婷