灣區都市新活力 規劃賦能空間增值

　　風從海上來，灣區正揚帆！在南海之濱的惠州，正深入實施深度融深融灣行動，奮力打造珠江東岸新增長極、粵港澳大灣區高質量發展重要地區，建設更加幸福國內一流城市。而位于東江之畔的江北區域，立足于塑造灣區魅力江北CBD定位，將在惠州未來發展中扮演更為重要的角色。

　　融深融灣是惠州城市嬗變的動力引擎。近年來，贛深高鐵、莞惠城際、一號公路等粵港澳大灣區、深圳都市圈的交通主干道重要站點均設在江北區域，江北區域作為惠州城市中心重要組成部分的定位凸顯。隨著江北CBD外擴，江北東區、江北西區建設日益加快，江北區域將進一步提升宜居宜業宜游品質，續寫輝煌。

　　新融合

　　區域空間向北延伸

　　體育館、博物館、藝術中心、會展中心等市政配套一一兌現，華貿天地、佳兆業廣場、寶龍廣場等大型購物中心早已落成，以華貿、佳兆業為代表的現代服務業運營平臺蓬勃發展……歷經近30年高速發展的江北CBD，眼下已成為惠州成熟生活圈的重要樣板。

　　然而，隨著江北CBD發展日趨成熟，區域空間瓶頸問題亦逐步顯現。針對這一問題，我市早已制定“北拓”戰略，并出臺了“江北東區規劃”“江北西區規劃”“三新村規劃”等相關方案，助力江北CBD向北拓展，為區域持續發展提供新動能。

　　按照早年出臺的《惠州市江北東區分區規劃》和《惠州市江北西區分區規劃》，江北東區，南起三環北路，西至惠州大道，北至廣惠高速，東臨東江沿線。30.88平方公里，規劃控制人口規模為23萬，定位為以居住、商貿服務業、電子信息產業、旅游業為主導的綜合發展區。江北西區規劃范圍東起惠州大道，南至東江和三環路，西抵惠河高速公路，北達四環路，規劃區面積24.77平方公里，建成環境優美、富于特色的生態型現代化城區，注重獨特的物質空間環境的創造、營造城市重要標志。此后，江北東、西兩區又陸續出臺了多個細分規劃，包括《惠州市三新村控制性詳細規劃》《惠州市惠城區江北東區（金龍大道東南片區）控制性詳細規劃》《惠州市江北西區金雞地區控制性詳細規劃》等，不斷優化區域布局，加快推進江北CBD北拓。

　　當前，三環北路到“四環北路”（即北環大道）的交通網絡愈發密集，區域各類交通設施綜合運輸能力不斷增強。江北區域的空間格局，也隨著交通路網不斷延伸，向外拓展。原惠州市規劃建設局顧問總規劃師、正研級高工劉家駒表示，江北西區處于江北CBD與惠州北站的連接通道上。江北CBD外拓，首先受益的便是三新板塊。

　　“縱觀‘大江北’，無論江北東區、江北西區還是北站新城均出臺了城市發展規劃，眾多規劃都體現著一個方向，便是江北CBD北拓勢在必行，而北拓的第一站便是與江北CBD僅一路之隔的三新村，根據政府規劃，三新板塊將建設成一個生機勃勃的，高品質、低密度、生態宜居的綜合居住區。江北區域未來5-10年的發展，一定是以高標準、高質量為目標，因而更加需要打造低密度生態中央居住綜合社區，以滿足惠州及深圳都市圈精英人群的工作、居住等綜合需求?！碧┴S集團惠州公司營銷總監李凱表示，2020年，泰豐集團正是看中三新板塊的發展，也認定三新片區具備未來城市CBD核心高端生活區的發展條件，強勢拿下千灣匯地塊。

　　“從交通來看，日趨完善的交通體系，助力江北中心區向東區、西區擴容賦能。從規劃來看，日趨完善的功能體系，將賦能‘大江北’區域居住功能厚積薄發?！笔缆撔谢洊|公司策略中心總監謝建靈認為，目前小金河大道已通車，金龍大道正在改造，1號公路已全面動工，道路體系快速完善，將使“大江北”區域實現共融共促。

　　新賦能

　　“CBD+TOD”雙核驅動

　　江北區域配套的完善、路網的建設，使得江北中心區、江北東區、江北西區的區域壁壘逐漸被打破，令“大江北”的整體性更強。同時，正在建設的莞惠城軌北延線將連接江北區域與惠州北站，令惠州北站綜合交通樞紐與江北CBD產生更加緊密的聯動效應，實現“雙核”驅動江北區域更高質量發展。

　　“在‘雙區建設’重大歷史機遇下，我市明確提出了惠州融深融灣的大思路，惠州作為粵港澳大灣區重要節點城市，要打造珠江東岸新增長極。而惠州融深融灣與江北區域發展關系重大。贛深高鐵通車，大幅縮短了惠州市區與深圳等城市的時間距離。而惠州北站的建成，尤其是莞惠城際北延線將延伸到惠州北站，對江北區域重振雄風續寫輝煌創造了非常有利的條件?！眲⒓荫x表示，交通帶動產業，產業提升城市，特別是軌道交通站點，對周邊區域的發展有較大的推動作用。而江北區域有江北CBD的支撐，再加上惠州北站的輻射，今后發展將更加美好。

　　中央商務區與綜合交通樞紐的集結，使得江北區域形成了“CBD+TOD”的獨特發展前景。中央商務區一直被視為發展區域經濟的重要引擎、城市發展的重要載體。綜合交通樞紐則是一定區域范圍內客流、商流、經濟貿易的重要匯集點，能有效接收灣區城市群聚效益和溢出效益。正由于驅動動能不一般，一些深度參與城市建設，對江北區域發展趨勢把握經驗豐富的業內人士對片區發展持續看好。

　　（備注：TOD，即ransit-oriented development。TOD模式通常指以公共交通為導向的開發，是規劃一個居民區或者商業區時，使公共交通使用最大化的一種非汽車化規劃設計方式。）

　　“莞惠城軌北延線將深度連接江北區域與惠州北站，助力江北區域深度融深融灣，江北區域的關注度自然會進一步提升?！敝袏W瑞府營銷負責人楊陽認為，江北區域作為惠州的經濟、政治、文化、商業中心，是惠州發展的核心區域，在融深融灣的過程中應該發揮最大的作用，與深圳以及大灣區其他城市密切互動。而惠州北站的開通也縮短了江北區域到深圳和大灣區其他城市的空間距離，將吸引大量大灣區其他城市的購房者。

　　“按照惠城‘十四五’規劃，江北CBD未來將塑造成為‘灣區魅力江北CBD’。首先，江北區域是具備這個底子的，它有成熟的千億級市政配套、商業配套、教育配套。其次，交通的發展也將給它注入新的活力。贛深高鐵和廣汕鐵路通車后，從惠州北站坐高鐵出發，既可以通過南北走向抵達東莞、深圳乃至香港，也可以通過東西走向到達廣州和汕尾，屆時，江北區域將全面融入大灣區半小時大交通體系和廣深都市生活圈。”江北某樓盤營銷負責人如是說。

　　新引擎

　　做大做強樓宇經濟

　　在區域融合、交通發展等方面不斷取得突破的同時，江北區域的經濟建設亦卓有成效。近年來，江北CBD的樓宇經濟規模和效應凸顯，為我市經濟發展持續提供活力。江北街道辦提供的數據顯示，目前江北街道轄區共有大型樓宇40棟，特色園區項目8個，大型商超、購物中心6間。轄區約有1.3萬多家企業，創新型企業約600家，高企備案約70家，入駐的世界五百強企業達到24家，國內外名企、央企共200多家。2021年，江北街道全年地區生產總值約150億元，第三產業增加值約140億元，社消零總額120億元。GDP總量自2016年以來連續6年在城區各鎮（街道）中排名第一，稅收總量自2014年以來連續8年位居全區首位。

　　“近兩年，華貿天地持續升級，陸續引進了眾多國際知名標桿化妝品及高端國際名表品牌，這都證明了國際品牌對于惠州、對于江北CBD商圈的高度認可，江北CBD已經是名副其實與世界同步的一流城市客廳和窗口。”惠州華貿商業管理有限公司常務副總經理何振城表示，江北CBD作為升級消費中心的屬性和影響力非常突出。

　　邁進“十四五”新征程，江北區域將充分發揮CBD優勢，著力做大做強樓宇、科創、現代服務、商貿物流等城市經濟，與此同時，緊緊抓住望江村、三新村城市更新的機遇，以城市更新激發江北區域活力，推動城市高品質發展。

　　新圖景

　　未來5年看“大江北”

　　在5月19日舉辦的江北區域高質量發展論壇中，謝建靈分析表示，在房住不炒已成為業界共識的當下，宜居宜業又未來可期的江北區域，按常理說，應有相當的置業吸引力，然而，回顧過去幾年的樓市表現，江北區域的“風頭”卻不如金山湖。惠州世聯行數據顯示，“大江北板塊”2018-2022年住宅成交10384套，成交面積約234.15萬㎡，平均每年不足3000套?！按蠼鹕胶鍓K”2018年-2022年住宅成交30550套，成交面積約359.95萬㎡，其中2020年為成交頂峰，共計成交11280套，是“大江北板塊”成交量的3倍。

　　“隨著江北區域外拓空間持續發力，‘大江北’房地產表現不如‘大金山湖’板塊的情況不會延續下去?！敝x建靈認為，近期來看，“大江北”道路體系以及教育配套均會迎來升級提檔，包括江北西區規劃新增13所學校，江北東區未來將有10所學校等。中期來看，惠城“十四五”規劃發布，明確以江北街道為中心，沿東江兩岸著力做大做強樓宇等城市經濟，江北區域產業中心的位置將更加突出。遠期來看，基于過去10年“大江北”的人口增量來判斷，“大江北”未來人口聚焦效應顯著，發展擁有穩定基石。

　　“對標大灣區城市CBD房價，大江北房價增長潛力大?！敝x建靈還提及，對比廣州、佛山、深圳、珠海、中山以及惠州等城市的整體房價與其CBD商圈差價情況，不難發現惠州的城市整體均價與江北CBD的差價是最低的，這一定程度上說明，“大江北”區域價值在房價上，還未完全釋放出來。綜合所有情況來看，可以說惠城過去五年看金山湖，未來五年看“大江北”。

　　惠州日報記者鄔玉婷