風(fēng)從海上來，灣區(qū)正揚(yáng)帆！在南海之濱的惠州，正深入實(shí)施深度融深融灣行動(dòng)，奮力打造珠江東岸新增長極、粵港澳大灣區(qū)高質(zhì)量發(fā)展重要地區(qū)，建設(shè)更加幸福國內(nèi)一流城市。而位于東江之畔的江北區(qū)域，立足于塑造灣區(qū)魅力江北CBD定位，將在惠州未來發(fā)展中扮演更為重要的角色。

　　融深融灣是惠州城市嬗變的動(dòng)力引擎。近年來，贛深高鐵、莞惠城際、一號(hào)公路等粵港澳大灣區(qū)、深圳都市圈的交通主干道重要站點(diǎn)均設(shè)在江北區(qū)域，江北區(qū)域作為惠州城市中心重要組成部分的定位凸顯。隨著江北CBD外擴(kuò)，江北東區(qū)、江北西區(qū)建設(shè)日益加快，江北區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步提升宜居宜業(yè)宜游品質(zhì)，續(xù)寫輝煌。

　　新融合

　　區(qū)域空間向北延伸

　　體育館、博物館、藝術(shù)中心、會(huì)展中心等市政配套一一兌現(xiàn)，華貿(mào)天地、佳兆業(yè)廣場、寶龍廣場等大型購物中心早已落成，以華貿(mào)、佳兆業(yè)為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)運(yùn)營平臺(tái)蓬勃發(fā)展……歷經(jīng)近30年高速發(fā)展的江北CBD，眼下已成為惠州成熟生活圈的重要樣板。

　　然而，隨著江北CBD發(fā)展日趨成熟，區(qū)域空間瓶頸問題亦逐步顯現(xiàn)。針對(duì)這一問題，我市早已制定“北拓”戰(zhàn)略，并出臺(tái)了“江北東區(qū)規(guī)劃”“江北西區(qū)規(guī)劃”“三新村規(guī)劃”等相關(guān)方案，助力江北CBD向北拓展，為區(qū)域持續(xù)發(fā)展提供新動(dòng)能。

　　按照早年出臺(tái)的《惠州市江北東區(qū)分區(qū)規(guī)劃》和《惠州市江北西區(qū)分區(qū)規(guī)劃》，江北東區(qū)，南起三環(huán)北路，西至惠州大道，北至廣惠高速，東臨東江沿線。30.88平方公里，規(guī)劃控制人口規(guī)模為23萬，定位為以居住、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)為主導(dǎo)的綜合發(fā)展區(qū)。江北西區(qū)規(guī)劃范圍東起惠州大道，南至東江和三環(huán)路，西抵惠河高速公路，北達(dá)四環(huán)路，規(guī)劃區(qū)面積24.77平方公里，建成環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)，注重獨(dú)特的物質(zhì)空間環(huán)境的創(chuàng)造、營造城市重要標(biāo)志。此后，江北東、西兩區(qū)又陸續(xù)出臺(tái)了多個(gè)細(xì)分規(guī)劃，包括《惠州市三新村控制性詳細(xì)規(guī)劃》《惠州市惠城區(qū)江北東區(qū)（金龍大道東南片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃》《惠州市江北西區(qū)金雞地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》等，不斷優(yōu)化區(qū)域布局，加快推進(jìn)江北CBD北拓。

　　當(dāng)前，三環(huán)北路到“四環(huán)北路”（即北環(huán)大道）的交通網(wǎng)絡(luò)愈發(fā)密集，區(qū)域各類交通設(shè)施綜合運(yùn)輸能力不斷增強(qiáng)。江北區(qū)域的空間格局，也隨著交通路網(wǎng)不斷延伸，向外拓展。原惠州市規(guī)劃建設(shè)局顧問總規(guī)劃師、正研級(jí)高工劉家駒表示，江北西區(qū)處于江北CBD與惠州北站的連接通道上。江北CBD外拓，首先受益的便是三新板塊。

　　“縱觀‘大江北’，無論江北東區(qū)、江北西區(qū)還是北站新城均出臺(tái)了城市發(fā)展規(guī)劃，眾多規(guī)劃都體現(xiàn)著一個(gè)方向，便是江北CBD北拓勢在必行，而北拓的第一站便是與江北CBD僅一路之隔的三新村，根據(jù)政府規(guī)劃，三新板塊將建設(shè)成一個(gè)生機(jī)勃勃的，高品質(zhì)、低密度、生態(tài)宜居的綜合居住區(qū)。江北區(qū)域未來5-10年的發(fā)展，一定是以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量為目標(biāo)，因而更加需要打造低密度生態(tài)中央居住綜合社區(qū)，以滿足惠州及深圳都市圈精英人群的工作、居住等綜合需求。”泰豐集團(tuán)惠州公司營銷總監(jiān)李凱表示，2020年，泰豐集團(tuán)正是看中三新板塊的發(fā)展，也認(rèn)定三新片區(qū)具備未來城市CBD核心高端生活區(qū)的發(fā)展條件，強(qiáng)勢拿下千灣匯地塊。

　　“從交通來看，日趨完善的交通體系，助力江北中心區(qū)向東區(qū)、西區(qū)擴(kuò)容賦能。從規(guī)劃來看，日趨完善的功能體系，將賦能‘大江北’區(qū)域居住功能厚積薄發(fā)。”世聯(lián)行粵東公司策略中心總監(jiān)謝建靈認(rèn)為，目前小金河大道已通車，金龍大道正在改造，1號(hào)公路已全面動(dòng)工，道路體系快速完善，將使“大江北”區(qū)域?qū)崿F(xiàn)共融共促。

　　新賦能

　　“CBD+TOD”雙核驅(qū)動(dòng)

　　江北區(qū)域配套的完善、路網(wǎng)的建設(shè)，使得江北中心區(qū)、江北東區(qū)、江北西區(qū)的區(qū)域壁壘逐漸被打破，令“大江北”的整體性更強(qiáng)。同時(shí)，正在建設(shè)的莞惠城軌北延線將連接江北區(qū)域與惠州北站，令惠州北站綜合交通樞紐與江北CBD產(chǎn)生更加緊密的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)“雙核”驅(qū)動(dòng)江北區(qū)域更高質(zhì)量發(fā)展。

　　“在‘雙區(qū)建設(shè)’重大歷史機(jī)遇下，我市明確提出了惠州融深融灣的大思路，惠州作為粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市，要打造珠江東岸新增長極。而惠州融深融灣與江北區(qū)域發(fā)展關(guān)系重大。贛深高鐵通車，大幅縮短了惠州市區(qū)與深圳等城市的時(shí)間距離。而惠州北站的建成，尤其是莞惠城際北延線將延伸到惠州北站，對(duì)江北區(qū)域重振雄風(fēng)續(xù)寫輝煌創(chuàng)造了非常有利的條件。”劉家駒表示，交通帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)提升城市，特別是軌道交通站點(diǎn)，對(duì)周邊區(qū)域的發(fā)展有較大的推動(dòng)作用。而江北區(qū)域有江北CBD的支撐，再加上惠州北站的輻射，今后發(fā)展將更加美好。

　　中央商務(wù)區(qū)與綜合交通樞紐的集結(jié)，使得江北區(qū)域形成了“CBD+TOD”的獨(dú)特發(fā)展前景。中央商務(wù)區(qū)一直被視為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要引擎、城市發(fā)展的重要載體。綜合交通樞紐則是一定區(qū)域范圍內(nèi)客流、商流、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的重要匯集點(diǎn)，能有效接收灣區(qū)城市群聚效益和溢出效益。正由于驅(qū)動(dòng)動(dòng)能不一般，一些深度參與城市建設(shè)，對(duì)江北區(qū)域發(fā)展趨勢把握經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)內(nèi)人士對(duì)片區(qū)發(fā)展持續(xù)看好。

　　（備注：TOD，即ransit-oriented development。TOD模式通常指以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)，是規(guī)劃一個(gè)居民區(qū)或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通使用最大化的一種非汽車化規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。）

　　“莞惠城軌北延線將深度連接江北區(qū)域與惠州北站，助力江北區(qū)域深度融深融灣，江北區(qū)域的關(guān)注度自然會(huì)進(jìn)一步提升。”中奧瑞府營銷負(fù)責(zé)人楊陽認(rèn)為，江北區(qū)域作為惠州的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)中心，是惠州發(fā)展的核心區(qū)域，在融深融灣的過程中應(yīng)該發(fā)揮最大的作用，與深圳以及大灣區(qū)其他城市密切互動(dòng)。而惠州北站的開通也縮短了江北區(qū)域到深圳和大灣區(qū)其他城市的空間距離，將吸引大量大灣區(qū)其他城市的購房者。

　　“按照惠城‘十四五’規(guī)劃，江北CBD未來將塑造成為‘灣區(qū)魅力江北CBD’。首先，江北區(qū)域是具備這個(gè)底子的，它有成熟的千億級(jí)市政配套、商業(yè)配套、教育配套。其次，交通的發(fā)展也將給它注入新的活力。贛深高鐵和廣汕鐵路通車后，從惠州北站坐高鐵出發(fā)，既可以通過南北走向抵達(dá)東莞、深圳乃至香港，也可以通過東西走向到達(dá)廣州和汕尾，屆時(shí)，江北區(qū)域?qū)⑷嫒谌氪鬄硡^(qū)半小時(shí)大交通體系和廣深都市生活圈。”江北某樓盤營銷負(fù)責(zé)人如是說。

　　新引擎

　　做大做強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)

　　在區(qū)域融合、交通發(fā)展等方面不斷取得突破的同時(shí)，江北區(qū)域的經(jīng)濟(jì)建設(shè)亦卓有成效。近年來，江北CBD的樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效應(yīng)凸顯，為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)提供活力。江北街道辦提供的數(shù)據(jù)顯示，目前江北街道轄區(qū)共有大型樓宇40棟，特色園區(qū)項(xiàng)目8個(gè)，大型商超、購物中心6間。轄區(qū)約有1.3萬多家企業(yè)，創(chuàng)新型企業(yè)約600家，高企備案約70家，入駐的世界五百強(qiáng)企業(yè)達(dá)到24家，國內(nèi)外名企、央企共200多家。2021年，江北街道全年地區(qū)生產(chǎn)總值約150億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值約140億元，社消零總額120億元。GDP總量自2016年以來連續(xù)6年在城區(qū)各鎮(zhèn)（街道）中排名第一，稅收總量自2014年以來連續(xù)8年位居全區(qū)首位。

　　“近兩年，華貿(mào)天地持續(xù)升級(jí)，陸續(xù)引進(jìn)了眾多國際知名標(biāo)桿化妝品及高端國際名表品牌，這都證明了國際品牌對(duì)于惠州、對(duì)于江北CBD商圈的高度認(rèn)可，江北CBD已經(jīng)是名副其實(shí)與世界同步的一流城市客廳和窗口。”惠州華貿(mào)商業(yè)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理何振城表示，江北CBD作為升級(jí)消費(fèi)中心的屬性和影響力非常突出。

　　邁進(jìn)“十四五”新征程，江北區(qū)域?qū)⒊浞职l(fā)揮CBD優(yōu)勢，著力做大做強(qiáng)樓宇、科創(chuàng)、現(xiàn)代服務(wù)、商貿(mào)物流等城市經(jīng)濟(jì)，與此同時(shí)，緊緊抓住望江村、三新村城市更新的機(jī)遇，以城市更新激發(fā)江北區(qū)域活力，推動(dòng)城市高品質(zhì)發(fā)展。

　　新圖景

　　未來5年看“大江北”

　　在5月19日舉辦的江北區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展論壇中，謝建靈分析表示，在房住不炒已成為業(yè)界共識(shí)的當(dāng)下，宜居宜業(yè)又未來可期的江北區(qū)域，按常理說，應(yīng)有相當(dāng)?shù)闹脴I(yè)吸引力，然而，回顧過去幾年的樓市表現(xiàn)，江北區(qū)域的“風(fēng)頭”卻不如金山湖。惠州世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，“大江北板塊”2018-2022年住宅成交10384套，成交面積約234.15萬㎡，平均每年不足3000套。“大金山湖板塊”2018年-2022年住宅成交30550套，成交面積約359.95萬㎡，其中2020年為成交頂峰，共計(jì)成交11280套，是“大江北板塊”成交量的3倍。

　　“隨著江北區(qū)域外拓空間持續(xù)發(fā)力，‘大江北’房地產(chǎn)表現(xiàn)不如‘大金山湖’板塊的情況不會(huì)延續(xù)下去。”謝建靈認(rèn)為，近期來看，“大江北”道路體系以及教育配套均會(huì)迎來升級(jí)提檔，包括江北西區(qū)規(guī)劃新增13所學(xué)校，江北東區(qū)未來將有10所學(xué)校等。中期來看，惠城“十四五”規(guī)劃發(fā)布，明確以江北街道為中心，沿東江兩岸著力做大做強(qiáng)樓宇等城市經(jīng)濟(jì)，江北區(qū)域產(chǎn)業(yè)中心的位置將更加突出。遠(yuǎn)期來看，基于過去10年“大江北”的人口增量來判斷，“大江北”未來人口聚焦效應(yīng)顯著，發(fā)展擁有穩(wěn)定基石。

　　“對(duì)標(biāo)大灣區(qū)城市CBD房價(jià)，大江北房價(jià)增長潛力大。”謝建靈還提及，對(duì)比廣州、佛山、深圳、珠海、中山以及惠州等城市的整體房價(jià)與其CBD商圈差價(jià)情況，不難發(fā)現(xiàn)惠州的城市整體均價(jià)與江北CBD的差價(jià)是最低的，這一定程度上說明，“大江北”區(qū)域價(jià)值在房價(jià)上，還未完全釋放出來。綜合所有情況來看，可以說惠城過去五年看金山湖，未來五年看“大江北”。

　　惠州日?qǐng)?bào)記者鄔玉婷