是否提前還貸，要看貸款利率、個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好及投資能力。記者周楠 攝

　　“年輕人開始提前還房貸”“不想給銀行打工，就提前還房貸！”……房貸曾被視為個(gè)人能從銀行借到的最大額、期限最長(zhǎng)的資金。但最近提前還房貸的念頭卻在不少人的腦海中盤桓，更有人在社交平臺(tái)上直接曬出了提前還貸的經(jīng)歷，相關(guān)話題也登上熱搜榜。提前還房貸劃算嗎？是否適合所有人？近日，記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。

　　現(xiàn)象：

　　越來(lái)越多人選擇提前還貸

　　過(guò)去，陳立一直聽別人說(shuō)，有錢也千萬(wàn)不要還房貸，要考慮通貨膨脹，要將手中的錢留下來(lái)“錢生錢”。然而在今年3月提前還了5萬(wàn)元房貸后，陳立意識(shí)到，攢錢去提前還房貸“真香”。

　　像陳立這樣提前還房貸的人并不在少數(shù)。最近，提前還房貸的想法一直盤桓在姜女士腦海中。姜女士告訴記者，她當(dāng)時(shí)辦理房貸時(shí)的利率是5.6%，一共貸了100萬(wàn)元，采用等額本息的還款方式，30年還清。“每月要還五六千元，壓力還是挺大的。”為此，她在貸款滿一年后提前還了20萬(wàn)元。即便提前還了20萬(wàn)元，她還是覺得還款壓力有些大，因?yàn)槌朔抠J外，她還有車貸。“我們都是工薪階層，一方面不會(huì)用閑錢去做生意搞經(jīng)營(yíng)，另一方面投資理財(cái)收益基本上沒有跑贏房貸利率的，雖然我的房貸利率隨著LPR的下降，已經(jīng)從5.6%降到了5.4%，但這次有了30萬(wàn)元的閑錢后，我還是想著提前還房貸，以減少月供。”姜女士表示，她這次提前還了30萬(wàn)元后，每個(gè)月的月供可以降到2000多元。“2000多元的月供，只要用公積金還就行了，感覺會(huì)輕松很多。”

　　李先生也表示正琢磨著提前還房貸，理由是投資收益跑不贏利率。“我當(dāng)時(shí)的房貸利率是5.8%，結(jié)合這兩年的理財(cái)行情，想要跑贏并不容易。”李先生告訴記者，他最近有10萬(wàn)元的閑錢，如果是以前肯定用于投資理財(cái)，但鑒于目前的行情，他打算提前還貸省點(diǎn)利息，就當(dāng)是投資理財(cái)了。

　　原因：

　　投資收益跑不贏房貸利率

　　為什么越來(lái)越多人萌生提前還貸的想法？這與近期房貸利率和理財(cái)收益持續(xù)下滑有一定關(guān)系。

　　前不久，連續(xù)三個(gè)月“按兵不動(dòng)”后，LPR迎來(lái)下調(diào)。5月20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，與上月持平，5年期以上LPR為4.45%，較上月的4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。疊加央行將首套個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，目前個(gè)人房貸利率最低可至4.25%。

　　記者從惠州多家銀行獲悉，目前各家銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶，首套房最低利率已下調(diào)至4.25%。這樣的利率水平可以說(shuō)是近十年新低。以購(gòu)買首套普通自住房，銀行貸款100萬(wàn)元，貸款年限30年，還款方式為等額本息為例。按照半個(gè)月前的最低利率5.0%計(jì)算，每個(gè)月還款額5368元，利息總額93.25萬(wàn)元。按照下調(diào)后的利率4.25%計(jì)算，每月還款額4919.4元，利息總額77.1萬(wàn)元。購(gòu)房者每個(gè)月可以省418元，一年可省下5000元左右，20年省下約16.15萬(wàn)元。

　　而5.0%利率，已是這一年半來(lái)的新低了，去年上半年拿6%左右利率的購(gòu)房者比比皆是，有不少已購(gòu)房市民吐槽，自己早一年買房，月供竟多出1000多元，房貸利率驟降，讓已經(jīng)辦理貸款正在還貸的購(gòu)房者很“扎心”。

　　與房貸一起下行的，則是近來(lái)理財(cái)投資收益的下行。2022年以來(lái)，全球資本市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的回撤，股票和基金都呈現(xiàn)一定程度的浮虧，而銀行理財(cái)、大額存單等風(fēng)險(xiǎn)較小的固收類產(chǎn)品的收益率也持續(xù)走低，相對(duì)于此前5%以上的房貸利率，如今理財(cái)收益已經(jīng)難以覆蓋房貸利息。

　　兩者的比較結(jié)果，成了一些人萌生提前還貸想法的理由，在他們看來(lái)，既然不能開源，那就只能選擇節(jié)流了。越來(lái)越多人怕自己以后收入不穩(wěn)定，還款壓力大，便索性把預(yù)備投資的錢拿出來(lái)提前還房貸，省下利息，就當(dāng)是“理財(cái)”所得。

　　建議：

　　提前還房貸并不適合所有人

　　“提前還貸有它的合理性。目前投資收益率低，理財(cái)產(chǎn)品也在逐步破剛兌，即使找到比房貸利率高的理財(cái)產(chǎn)品，用戶如果不夠?qū)I(yè)，也存在理財(cái)收益不及預(yù)期甚至損失本金的可能性，未必最終跑贏銀行貸款利息。”融360數(shù)字科技研究院分析師李萬(wàn)賦表示，手上有閑錢且房貸利率高的用戶提前還清房貸，可以減輕心理的負(fù)債壓力。

　　除了視個(gè)人或家庭的收入狀況，也要看房貸的具體情況。融通中蘭德按揭分析師湯麗娟分析，一般剛開始還款一兩年的借款人，如果貸款利率比較高，特別利率達(dá)到5.6%到6.4%的客戶，同時(shí)手頭上閑置資金的投資理財(cái)又不能產(chǎn)生高于銀行利率的收益，可以考慮提前還貸。但是對(duì)于還款期限已經(jīng)超過(guò)三分一的，或者自身貸款利率低，特別早期利率打7、8折的客戶或者公積金貸款的客戶，提前還貸的意義不大。

　　李萬(wàn)賦分析道，大多數(shù)房貸用戶選擇等額本息的還款方式，因此前期還款主要是還利息，而提前還貸還的是本金，還需要算清楚可能的提前還款手續(xù)費(fèi)，尤其是還款周期過(guò)了大半的房貸用戶，這波操作實(shí)際“省下”的利息并不多。此外，在目前按照LPR加點(diǎn)的計(jì)價(jià)方式下，未來(lái)可能存在LPR下降帶來(lái)的利息減少，提前還貸就無(wú)法享受到這部分優(yōu)惠。

　　有銀行人士表示，若房貸選擇的是等額本息還款方式，前期利息占比較大，后期貸款本金占比增加，因此在貸款周期的前1/2期限內(nèi)提前還貸較為劃算。而等額本金的還款方式，則是在貸款周期的前1/3期限內(nèi)提前還貸。

　　一句話總結(jié)，要不要提前還貸，還是要看貸款利率、個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好及投資能力。如果貸款利率偏高、投資上比較保守并且對(duì)自己的投資能力沒有太大信心，可以考慮提前還貸減輕月供壓力。

　　提前部分還款 剩下的怎么還

　　現(xiàn)實(shí)中，能夠一次性還清房貸的畢竟是少數(shù)，大多數(shù)人只能部分還款。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，房貸提前部分還款后，貸款人面臨兩種選擇：貸款期限不變，減少月供或縮短貸款年限，月供不變。兩種方式如何選？業(yè)內(nèi)人士表示，第一種方式可以降低貸款人每月還款的壓力，但累計(jì)支付的利息會(huì)相對(duì)較多，第二種方式可以大幅度減少利息總額。兩種方式各有優(yōu)勢(shì)，還款人可根據(jù)自身實(shí)際情況選擇。

　　記者劉乙端