今年以來，在穩樓市主基調之下，各地寬松政策密集發布，為樓市注入“強心針”，市場整體供求出現復蘇苗頭。具體到惠州，從供應端重品質、保交樓，重塑購房者信心，到需求端降利率、取消限購、公積金支持等刺激購房需求，進一步促進房地產市場平穩健康發展。在政策組合拳之下，自春節以來，惠州樓市月度成交實現4連漲，土拍市場也鳴鑼開場。

　　2022上半年惠州樓市具體表現如何？后續市場怎么走？本文將通過上半年市場綜述，展望分析下半年惠州樓市，為購房者提供置業參考。

　　政策利好不斷 拿地熱情逐步恢復

　　上半年剛翻篇，惠州樓市的半年度數據已出爐。惠州世聯行最新發布的《惠州市2022年上半年房地產市場報告》顯示，2022年1-6月份，惠州樓市迎來8次利好，有效助力房地產市場平穩健康發展。

　　記者注意到，今年上半年，惠州嚴格落實“因城施策”原則,從供應端到需求端，出臺多項政策，更好滿足購房者合理住房需求。包括出臺“惠六條”、落實差別化住房信貸政策等。

　　在一系列利好政策的加持下，土拍市場佳音頻傳。據惠州世聯行統計，1-6月份，惠州市經營性土地（全類型）成交量共計491萬㎡，總成交金額83億元。在各類型土地成交中，住宅用地平均地面價達11737元/㎡，同比上升1%。5月30日第一批集中供地出爐，連掛5宗靚地，7月4日全部成功出讓。

　　一位業內人士告訴記者，在穩經濟的大環境下，上半年惠州房地產市場成交量呈現逐漸回升趨勢，一定程度上有助于提高開發商的拿地積極性。隨著時間推移，開發商的拿地熱情會逐步恢復。

　　成交觸底回穩 月度成交數據4連漲

　　土拍市場逐漸復蘇，成交也迎來穩步回升。2022年1-6月，惠州一手商品房成交面積累計325萬㎡，成交金額為418億元，整體仍處低位。但從月度成交表現來看，已實現連續四個月環比上漲。據該平臺數據，今年前6個月一手商品房交易規模分別為：6879套（54.87萬㎡）、3511套（28.57萬㎡）、4786套（46.71萬㎡）、6149套（46.03萬㎡）、7949套（70.83萬㎡）、11065套（101.72萬㎡），自春節后以來，市場處在上升勢頭。

　　（注：商品房包括住宅、商鋪、寫字樓和其他。）

　　在市場觸底反彈回升勢頭逐漸明朗的背景下，不少購房客戶也放棄觀望，加快入市步伐。

　　“剛簽了購房合同，結束一年多的看房史。”6月28日，租住在東平市場附近的李華（化名），在金山新城某項目的認購書上簽下名字，成為有房一族。李華表示，自己和家人從去年初就開始看房。“如果按照去年初，這套房子我們是買不起的，現在價格很實惠，利率也很低，等于現在能用同樣的價格，買超預期的房子，就趕緊下手了。”

　　“4月30日，惠州出臺‘惠六條’，對提振市場信心起到了重要作用。二季度隨著限購限售政策的優化、信貸政策的放寬，成交環比緩慢回升。”惠州資深地產評論人、惠州天策行總經理李建鋒認為，在多重利好疊加之下，此前被擠壓的剛需、改善型購房需求正在逐步得到釋放，助力市場走出低谷。

　　李建鋒直言，受市場信心不足以及疫情反復的影響，惠州樓市在今年開年以來很長一段時間里都持續處于低迷的狀態，但考量到疫情得以階段性控制和政策持續發力的正面效應，惠州整體供求仍有望穩步復蘇。

　　不過，從上半年數據來看，區域分化情況依舊明顯，以本地客為主的惠城區、博羅縣等縣區成交優勢較為明顯。上半年，惠城區成交面積及金額均為惠州全市首位，從成交面積來看，僅惠城區、博羅縣突破50萬㎡。“區域樓市穩定是由每個板塊的區域特征和購買人群決定的。惠城的購買客戶比例中，惠州本地人群占比穩定且比例高，他們買房更多是為了解決居住或想通過置換去改善生活。而這類需求受市場情緒的影響比較弱。”惠州地產行業資深媒體人陳玉稱，在樓市逆周期中，以本地客為主的區域優勢更為明顯。

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　　回暖是趨勢 業內看好惠州潛力

　　從上半年的樓市年報數據可以看到，在穩樓市主基調之下，惠州以政策組合拳為樓市注入信心，一手商品房成交連續四個月環比上漲，市場整體供求出現復蘇苗頭。

　　展望后市，李建鋒表示，考量到疫情得以階段性控制和政策持續發力的正面效應，惠州整體市場供求仍有望穩步復蘇。由于惠州去年下半年市場“急轉直下”，目前整體成交規模較小，預計2022年下半年惠州成交有望逐步走出低谷，呈現邊際復蘇，成交單月同比和累計同比降幅預期都將持續收窄。

　　“預計全年成交規模有所回落，估計會回落到6萬套左右。”李建鋒對2022年全年成交規模做了預判，并表示下半年惠州市場還會繼續呈現“啞鈴狀”的分化狀態，即在目前狀態下，市場上好的、貴的產品，以及價格相對比較便宜的產品都會有比較好的銷售表現，而中端產品價值不突出較為難賣。

　　關于為何市場會出現“啞鈴狀”分化，李建鋒解釋道：“首先是因為中端客戶在前幾輪樓市促銷出來之時已被消化了大部分。同時，需要通過‘買一換一’的改善需求中端客戶不少被套在二手房市場里，形成了目前市場上中端換房客戶需求減少的局面。而近兩年市場供應的產品大部分是中端產品，可以說供應處于高位。兩方面因素造成了部分中端產品的銷售會受到影響。”李建鋒坦言，在樓市下跌周期里，最好的資產也會被壓到最低價，一些“嗅覺”靈敏的高端置業者便會在目前的市場機會中搶購高端住宅產品。而價格便宜性價比高的產品，則有剛需客戶支撐。“剛需客戶主要是想有一個超高性價比的家，市場上的低價產品正契合他們所需，所以這類產品也是熱銷的。”

　　對于惠州樓市的長遠發展，李建鋒也表示期待。他認為，隨著深大城際、深惠城際、地鐵東延惠州等軌道交通的推進，深惠間的交通關節將進一步打通，深圳購房需求將更加外溢至惠州。長期而言，惠州城市發展潛力巨大，樓市基本面向好，房子是有大量需求的。

　　聚焦到城市發展，記者注意到，隨著城市深度融深融灣，惠州正在加速建設更加幸福國內一流城市。依托城市規劃發展，軌道交通網持續完善，城市“骨架”格局迅速打開。中科院兩大科學裝置、新材料產業園等產業平臺落地有序推進，金山新城、高鐵北站新城等城市新城組團正加速建設，不斷引領城市高質量發展。

　　城市基本面持續向好，將有效助力樓市發展。世聯行粵東公司董事總經理周玉仁表示，從惠州一手商品房成交數據來看，6月份較5月份成交套數上漲近50%，寒冬中火光初現，筑底企穩跡象已然呈現。他認為，惠州發展持續向好，改善需求穩步提升，城市房地產市場依然存在較大的提升空間。“惠州融深融灣，城市持續發展，未來值得期待。”

　　惠報全媒體記者伍磊 鄔玉婷

　　上半年樓市大事記

　　●2022年1月20日，央行首次下調5年期LPR至4.6%。

　　●2022年2月11日，惠州下調房貸利率，首套最低5.2%，二套最低5.35%。

　　●2022年3月25日，惠州再次下調房貸利率，首套最低5.0%，二套最低5.25%。

　　●2022年4月25日，央行下調金融機構存款準備金率0.25個百分點。

　　●2022年4月30日，惠州發布“惠六條”取消惠灣限購，合理確定最低首付比例。

　　●2022年5月20日，央行再次下調5年起LPR至4.45%。

　　●2022年5月20日，惠州發布關于提取住房公積金支付購房首付款有關事項的通知。

　　●2022年5月26日，惠州進一步下調房貸利率，首套最低4.25%，二套5.05%。