樊鵬飛

徐智勇 

周玉仁

譚建文

康爽

惠州全力建設現(xiàn)代優(yōu)美花園城市。 東江圖片社供圖 

　　樓市傳統(tǒng)“金九銀十”已至，全國地產(chǎn)市場進入理性期。在疫情防控形勢復雜疊加經(jīng)濟環(huán)境影響之下，供求關系、居民預期、支付能力、房價水平、收入預期等都發(fā)生了改變。為激活房地產(chǎn)市場，樓市政策持續(xù)放松，房貸利率進入歷史低位，房企紛紛加大營銷力度，多措并舉之下，樓市回暖之勢初顯。

　　具體到惠州，2022年至今，新房成交數(shù)據(jù)雖同比下降，但呈現(xiàn)出逐月上升態(tài)勢，釋放出積極信號，有利于修復市場信心，改善購房者的置業(yè)情緒。近日，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，深度剖析惠州樓市發(fā)展，積極建言獻策，提出真知灼見，并為購房者提供寶貴置業(yè)意見。

　　●中指研究院深圳分院總經(jīng)理樊鵬飛

　　“三宜”優(yōu)勢將吸引周邊城市客群來惠購房

　　據(jù)中指院監(jiān)測，2022年以來超180個省市發(fā)布300條以上涉及降低首付比例和房貸利率的政策（含公積金政策），以促進剛需及改善合理購房需求釋放，但多數(shù)城市政策效果不明顯，市場活躍度不足。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2022年1~8月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅均超20%，市場仍處于深度調(diào)整期。9月以來，傳統(tǒng)“金九”開局表現(xiàn)不及預期，根據(jù)中指監(jiān)測，重點50城商品住宅成交面積同比降幅仍在30%左右。

　　價格方面，據(jù)中指百城價格指數(shù)監(jiān)測，2022年1~8月，百城新建住宅價格累計上漲0.14%，累計漲幅仍處近五年同期最低點，8月環(huán)比繼續(xù)下跌，且環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加至69個；二手房價格累計下跌0.05%，單月環(huán)比已連續(xù)4個月下跌，8月跌幅擴大至0.13%，環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加至74個。

　　今年以來，各地政策出臺頻次顯著增加，但效果并不明顯，究其原因，第一，經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境與過去相比發(fā)生了明顯變化，新房市場規(guī)模繼續(xù)向上突破的動能減弱，居民基本住房需求已得到滿足，2021年常住人口城鎮(zhèn)化率已接近65%，我國住房總需求空間逐漸縮小。第二，今年以來，國內(nèi)疫情反復、國際形勢復雜多變等拖累我國經(jīng)濟恢復發(fā)展，居民收入預期減弱，購房置業(yè)更加謹慎，疊加房企出險時有發(fā)生，購房者置業(yè)信心減弱。除此之外，各地在優(yōu)化政策的過程中，熱點城市政策力度普遍較低，對市場的提振作用有限。

　　近期，濟南、青島、天津等城市先后放松樓市政策，這些均為其他城市出臺政策提供了參考，短期來看，各地因城施策節(jié)奏有望進一步加快，但熱點城市政策放松的力度或仍偏謹慎，全國市場短期調(diào)整態(tài)勢難改。

　　具體到惠州層面，作為粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點城市、深圳都市圈重要成員，惠州擁有突出的土地空間優(yōu)勢、豐富的自然資源優(yōu)勢、便利的發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢，為大灣區(qū)建設宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質生活圈持續(xù)做出貢獻，在深度參與大灣區(qū)建設、支持深圳先行示范區(qū)建設上迎來巨大機遇期。

　　根據(jù)《惠州市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》，到2035年，惠州市按照850萬常住人口進行統(tǒng)籌規(guī)劃，以高質量發(fā)展和搶抓“雙區(qū)”建設、融入深圳都市圈為導向，以“雙區(qū)”建設引導要素聚集，打造復合高效綜合交通串聯(lián)重要功能節(jié)點，實現(xiàn)半小時直達灣區(qū)核心。從中長期看，惠州房地產(chǎn)市場未來發(fā)展值得期待。

　　但不可否認的是，惠州近兩年樓市表現(xiàn)相對低迷，去化承壓。根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，2022年1~8月，惠州新房住宅市場成交面積為380.5萬㎡，同比有所減少，且二手房成交周期較長。同時，當前深圳房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整階段，市場上改善型產(chǎn)品成交占比提升，剛需置業(yè)群體則有觀望情緒。根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，2022年1~8月，深圳新房住宅市場成交面積為225.9萬㎡，同比減少32.6%。

　　展望第四季季，受外部整體政策環(huán)境優(yōu)化、房貸利率下降、疫情得到有效控制等利好因素帶動，深圳房地產(chǎn)市場活躍度有望進一步好轉。惠州作為深圳外溢作用明顯的重要城市之一，惠州房地產(chǎn)市場特別是臨深片區(qū)受深圳影響較大。待深圳整體市場情緒有所恢復，加之惠州自身相對寬松的樓市政策、遠低于深圳的價格和各類購房優(yōu)惠，以及宜居宜業(yè)宜游的居住環(huán)境等優(yōu)勢條件，相信還是會吸引包括深圳在內(nèi)的周邊城市以及港澳客群來惠購房。

　　●惠州中原總經(jīng)理徐智勇

　　成交量逐月上升 惠州樓市釋放積極信號

　　從惠州中原數(shù)據(jù)來看，2022年1~8月份，惠州新房住宅平均月度成交372萬平方米，與全國房地產(chǎn)成交趨勢一樣，受政策、經(jīng)濟及疫情的多重影響，同比明顯回落。但據(jù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，惠州今年的成交量總體呈現(xiàn)逐月上升的趨勢，這是一個積極信號。

　　為促進房地產(chǎn)市場長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展，2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，在此后的6年中，中央及地方采取眾多組合拳防控房地產(chǎn)過熱，房地產(chǎn)市場回歸理性發(fā)展也是情理之中，雖然會造成短期房地產(chǎn)市場的較大波動，但長期來看利遠大于弊，這不僅是防控經(jīng)濟局部過熱之需，更是對民生保障的重大舉措。

　　在調(diào)整目標基本達成之后，各項臨時調(diào)控措施將逐步退出舞臺，惠州也是如此。目前惠州樓市政策環(huán)境已處于歷史以來較為寬松狀態(tài)：限購限價等措施均已取消，首套首付2成，房貸利率處于歷史最低位，開發(fā)商積極推出眾多優(yōu)惠措施……惠州政府及相關部門積極組織惠民安居購房活動，可以說，現(xiàn)階段對于購房者而言，處于最佳置業(yè)窗口期。

　　房地產(chǎn)買賣作為大宗交易，受宏觀經(jīng)濟及當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的影響較大，惠州近年來抓住粵港澳大灣區(qū)及深圳都市圈的發(fā)展契機，在招商引資、重點工程投資、經(jīng)濟增速、人口增量等各指標表現(xiàn)十分搶眼，這正是房地產(chǎn)市場得以持續(xù)健康發(fā)展的基石，相信隨著惠州經(jīng)濟高速發(fā)展，惠州的房地產(chǎn)價值會得到更大的實現(xiàn)。

　　當前形勢下，房地產(chǎn)市場階段性處于供過于求，無論是開發(fā)商還是置業(yè)者都應從前幾年的市場觀念中轉變過來，開發(fā)商要有較好的出貨量，不僅大力拓展渠道、給客戶優(yōu)惠、許諾客戶的要能做到，更要關注產(chǎn)品本身價值的打造，根據(jù)中原對惠州各主要樓盤監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，位置佳、配套成熟、品質較好的樓盤，輔以針對性的促銷措施，則較易獲得當前剛需、改善需求的客戶青睞。另外，開發(fā)商也應根據(jù)自身的現(xiàn)金流情況積極采取相應的走量措施。

　　當前正處于市場低點，購房者可選擇余地大，同時置業(yè)成本低。對于近期意愿購房者，我建議按需及時出手。但同時也建議有計劃置業(yè)的朋友，首先要明確個人的購房需求，多從官方平臺了解項目，并結合自身的經(jīng)濟情況做出選擇，適合自己的才是最好的。

　　從惠州樓市發(fā)展前景來看，粵港澳大灣區(qū)作為國家頂層設計，特別是粵港澳大灣區(qū)背景下深圳都市圈規(guī)劃的發(fā)布，深莞惠軌道交通規(guī)劃再次吸引了大家的關注，惠州作為核心都市圈重要的一環(huán)，軌道的規(guī)劃是廣大置業(yè)及業(yè)內(nèi)關注的焦點之一。目前，深莞惠之間已經(jīng)有廣深鐵路、廣深港高鐵、廈深鐵路、穗莞深城際等4條國鐵及城鐵；根據(jù)深圳市軌道辦編制的《深莞惠軌道交通一體化銜接方案及實施策略研究》，未來深莞惠間還要形成17條跨市軌道。軌道交通作為快捷、大運力的現(xiàn)代交通工具，除了將極大帶動經(jīng)濟的發(fā)展，對于房地產(chǎn)市場而言，將改變沿途站點地的原有屬性。比如對深圳客戶而言，置業(yè)區(qū)域將從現(xiàn)有的一線臨深臨莞地理屬性區(qū)域向軌道站點區(qū)域發(fā)展，平日通勤效率同樣便捷甚至更為便捷。甚至未來隨著軌道交通連接香港，惠州部分區(qū)域成為“一線臨港”，憑借優(yōu)勢的資源、較低的置業(yè)門檻，惠州也將受到更多香港市民的追捧。

　　從惠州樓市各區(qū)域表現(xiàn)來看，惠州的核心區(qū)域惠城區(qū)具有完善的城市配套、優(yōu)秀的自然資源，已逐漸形成十分成熟的生活圈，一直是本地中高端客戶置業(yè)的首選，也是房地產(chǎn)市場需求最為穩(wěn)定的區(qū)域。臨深區(qū)域（惠陽、大亞灣）經(jīng)過近10多年的高速發(fā)展，已成為深圳客戶外溢置業(yè)的首選之地, 日趨完善的交通系統(tǒng)、不斷提量增質的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)質的人居環(huán)境，吸引了大量人口流入，為惠灣樓市的購買力打下堅實廣闊的基礎。資源不斷匯聚，片區(qū)價值提升，產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級，創(chuàng)造更多高端職位；人口快速增長，推動配套升級。

　　●世聯(lián)行粵東公司董事總經(jīng)理周玉仁

　　深圳都市圈建設是惠州樓市的“底氣”

　　當前惠州樓市處于“政策友好期”，有首套房首付低至2成、房貸利息處于歷史新低，出臺了“公積金幫扶政策”等利好因素。可以說，從高層到地方，均在鼓勵自住型群體置業(yè)。

　　但為何市場仍舊表現(xiàn)理性？其核心原因在于需求端出現(xiàn)了兩方面問題：首先，今年老百姓的購買力確實在下降，這跟經(jīng)濟大周期有一定關系，在此不過多解釋；其次，大眾對未來持謹慎態(tài)度，包括對整體經(jīng)濟的預期，對自己收入的預期等，均從原來相對樂觀，變成現(xiàn)在的保持謹慎。受這兩重因素影響，目前市民對于購買房子等大宗商品相對“保守”。

　　從市場數(shù)據(jù)來看，今年3~6月，惠州樓市月度成交實現(xiàn)4連漲，確實呈現(xiàn)觸底回暖的態(tài)勢，但轉入下半年后，7月、8月并未延續(xù)這一趨勢，因此，判斷市場回暖還為時尚早，眼下只能說市場處于一個筑底的階段。

　　當然，也需要看到惠州樓市的支撐面——深圳都市圈建設，或者說深莞惠一體化發(fā)展。目前來看，在軌道建設方面，深圳跟東莞之間進展快速，但深惠、莞惠之間的軌道聯(lián)通相對滯后。因此，深圳、東莞的客戶來惠置業(yè)仍處于“零散狀態(tài)”，多偏向惠陽大亞灣、博羅石灣等臨深、臨莞板塊。而深、莞的外溢剛需沒能大規(guī)模來惠置業(yè)，與惠州軌道建設步伐不快有很大關系。雖然說惠州已有廈深高鐵、贛深高鐵等聯(lián)通深圳，但對于日常通勤而言，高鐵取代不了城軌與地鐵的作用。那么，從未來角度談惠州樓市，我認為隨著惠州與深圳、東莞軌道互聯(lián)互通的程度加深，自然能吸引大量外溢剛需客戶到來。

　　從區(qū)域來看，仲愷區(qū)前景可期，一旦深惠城際開通，對于整個惠州，尤其是仲愷片區(qū)來說，將是較大利好。此外，雖然深圳地鐵14號線的延長線估計短期內(nèi)不一定會開建，但深圳地鐵14號線（9月23日完成空載試運行）即將通至深圳邊界——沙田，距離惠陽、大亞灣的部分區(qū)域很近。因此，它有一定的輻射作用，能帶動部分臨深區(qū)域的樓市。

　　●惠州大亞灣區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會會長譚建文

　　深圳東進將為惠州樓市帶來廣闊前景

　　惠州樓市目前回暖未及預期，主要原因是客戶的“預期”被外部因素影響：一是因為各地持續(xù)的高溫天氣，一定程度上阻擋了購房者看房的熱情。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日，華南的高溫天氣已經(jīng)持續(xù)了64天，為1961年以來持續(xù)最長的時間，影響了人們的預期。二是疫情原因，居民收入受到影響，消費意愿不高。三是“保交樓”風險尚未完全落實，再加上市場上的促銷政策持續(xù)釋放，市場信心還未完全恢復，客戶還在持續(xù)觀望樓市是否已經(jīng)觸底。

　　今年來央行降息頻次高，動作堅決，切實降低了企業(yè)的融資成本和居民個人的購房成本。同時惠州在政策方面已表現(xiàn)出十足誠意，真正幫助有購房需求的首套購房人群更好上車。結合近期監(jiān)管層頻繁強調(diào)的多部門要協(xié)同“保交樓”，多項政策發(fā)力為樓市紓困，切實保障購房者合法權益，將有望提振銷售端，緩解樓市風險，使購房者的預期逐漸扭轉。

　　隨著利好市場預期的一系列政策措施陸續(xù)實施，四季度房地產(chǎn)市場有望延續(xù)恢復發(fā)展態(tài)勢。在此建議房地產(chǎn)企業(yè)積極促進銷售，加快資金回籠，改善資產(chǎn)負債。同時規(guī)范銷售經(jīng)營行為，確保項目高質量建設并如期交付使用，積極探索新的發(fā)展思路，促進行業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　當下，剛需一族已到上車好時機。對于購房者來說，兩成首付時代下，更應該珍惜首套房的機會，用好首次購房名額。但也要注意，在選房時，要考察開發(fā)商的財務狀況和資金實力，比如在本地有無影響力？口碑如何？不能只看價格。

　　近年來，在“雙區(qū)”建設和深圳都市圈機遇下，深莞惠產(chǎn)業(yè)加快協(xié)同發(fā)展。惠州全力推進深度融深融灣八大專項行動，吸引越來越多的深圳企業(yè)和項目落戶。其中，坪山-惠陽-大亞灣定位為“灣區(qū)先進制造產(chǎn)城融合節(jié)點”，將形成深惠融合發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)等工業(yè)4.0產(chǎn)業(yè)集聚地區(qū)以及世界級的高新技術產(chǎn)業(yè)策源地。依托坪山比亞迪、中芯國際等龍頭企業(yè)，協(xié)同惠陽、大亞灣和深汕特別合作區(qū)，主要發(fā)展電子、汽車零部件等產(chǎn)業(yè)，形成區(qū)域協(xié)同、分工明確的空間產(chǎn)業(yè)鏈布局。

　　近水樓臺先得月，深圳的東進必將給惠州樓市帶來廣闊的發(fā)展前景，惠陽、大亞灣則是承接深圳資產(chǎn)、人口、產(chǎn)業(yè)外溢的橋頭堡。我十分看好惠陽大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展的前景。

　　●惠州仲愷高新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長康爽

　　當下是購房好時機 購房可多關注區(qū)域價值

　　房地產(chǎn)起于1998年房改，盛于2009年后，寒于2018年中，觸底于當前。土地是財富之母，房子是承載家的根與魂。當前是中國社會全面轉型升級所必經(jīng)的陣痛，陣痛過后會是新一輪美好時代到來。

　　目前市場情況之下，房地產(chǎn)企業(yè)結合自身的需求，生存已被放在第一位。不變的，是新時代中國的盛世風采；變化的，是全息生態(tài)生活體系的持續(xù)迭代，房地產(chǎn)企業(yè)要跟上時代賦予的新要求和新變化。

　　對于有需求有購買力的置業(yè)者而言，當下是購房好時機，關注點應是城市未來的價值，從人口流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通便利三方面判定一個區(qū)域的價值，目前仲愷高新區(qū)是不錯的選擇，值得大家前來安家置業(yè)。

　　深圳都市圈城際通勤往來頻繁，目前深圳與東莞、惠州之間跨市交通出行量約136萬人次/天，預計2035年，深圳與莞惠之間出行量將大規(guī)模增長至520萬人次/天，其中，通勤出行量達到約300萬人次/天。在深圳都市圈交通一體化規(guī)劃中，未來深莞惠三地之間將形成“12高10快41主18次支”的跨市路網(wǎng)銜接方案；總計將有30余條國鐵、城際鐵路、跨市城市軌道銜接深莞、深惠。深莞惠“半小時通勤圈”發(fā)展提速。

　　惠州與周邊城市的連接將更為緊密，而仲愷區(qū)域則是連接三城的區(qū)域。根據(jù)仲愷國土資源分局公開披露的綜合交通專項規(guī)劃公告，鐵路方面，總長度約100公里；城市軌道，共有8個站臺；高速公路，2橫4縱路網(wǎng)+10個出入口；對外道路，6條高速+8條快速路；立交節(jié)點，交叉口節(jié)點34座；公交首末站，總數(shù)達55個……系列數(shù)據(jù)展現(xiàn)出了仲愷交通的“輸血能力”，在深圳都市圈亦位居前列。

　　尤其是深惠城際、深莞城際、贛深高鐵這三條“動脈級”核心軌道，在仲愷穿行交匯，直接構建起了仲愷與深圳、東莞的快速交互能力。如果說，占位都市圈“地理中心”，讓仲愷享有通勤圈的空間優(yōu)勢，那么，多條軌道大動脈交匯于此，更讓仲愷有了“軌道中心”的時間優(yōu)勢。從仲愷出發(fā)，莞惠城軌20分鐘即可到達東莞松山湖，深惠城際30分鐘直通深圳，在都市圈范圍內(nèi)實現(xiàn)了“優(yōu)質通勤圈”。

　　交通帶動產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)支撐城市。仲愷作為國家級高新產(chǎn)業(yè)平臺、廣東省第三個硅谷戰(zhàn)略高地，順勢而為成為深圳都市圈的產(chǎn)業(yè)延伸中心。目前，仲愷已經(jīng)是萬億級產(chǎn)業(yè)集群的核心引擎。2021年，仲愷用全市不到3%的土地面積，貢獻了惠州16%的GDP、30%的規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值和15%的稅收，GDP總量排名惠州第二，增速高達17.9%，位列惠州榜首。這樣的發(fā)展勁頭，已經(jīng)有了昔日深圳南山、東莞松山湖崛起的味道。

　　本版文/圖（除署名外） 記者伍 磊 鄔玉婷