灣區樓市新動向！新政出臺多城勢頭向好

　　8月底，多部委聯合發文將“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱，同時下調首付比例、二套房貸利率下限以及降低存量首套住房貸款利率。此后各地緊抓“金九銀十”窗口期，不斷加快政策落地節奏。

　　粵港澳大灣區內地9市積極響應中央政策，對樓市調控進行優化。當前，大灣區內地9市均落地“認房不認貸”政策，并陸續落實其他樓市優化政策及舉措。樓市利好密集釋放，對大灣區樓市產生了怎樣的影響？據各地權威媒體報道，廣州、深圳等城市房地產市場情緒穩步回升，“金九”熱度初步顯現。

　　多城打出“政策組合拳”

　　為適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，8月底以來，大灣區內地9市先后出臺新政，更好滿足居民剛需和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。據記者不完全統計，截至9月24日，大灣區內地9市已全部實施“認房不認貸”政策，且廣州等6市響起利好新政“連環炮”。

　　廣州

　　打響松綁“第一槍”

　　繼8月30日率先在一線城市中落實“認房不認貸”后，9月20日廣州市人民政府發布了《關于優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，提出調整住房限購政策實施區域范圍，二手房增值稅免征期“5年改2年”，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年等政策。這意味著廣州成為全國一線城市中首個部分放開限購的城市。

　　此次新政，最大的變化除了上述“5改2”外，番禺、黃埔、花都、從化、增城及白云四鎮并未列入限購范圍。從新政效應來看，番禺、黃埔等區域的市場反應比較迅速。在業內人士看來，廣州成為年內第一個放寬限購的一線城市，主要是因為外圍區域去庫存壓力大，過去因長期過熱，以緊縮、需求端抑制為特征的調控政策都不再適用，要退出了。

　　深圳

　　放松商用物業限購

　　深圳是大灣區內地9市中第二個執行“認房不認貸”的城市，于8月30日發文官宣。而后，一則關于“深圳市非住宅類的商業辦公物業、商務公寓對港澳居民放開限購”的消息在市場流傳。9月7日上午，有媒體記者撥打深圳市住房和建設局咨詢電話求證這一政策變化，證實了此事。9月13日，深圳市住房公積金管理中心回復時表示：“目前的確正在進行相關政策的優化，但截至目前文件沒有正式公布，也不清楚具體時間。”相關工作人員還表示，如果不著急購買相關商辦產品，建議可以再“等等看”。如果現在就有需求購買相關商辦產品，具體以網簽結果為準。有業內人士認為，增強商務公寓的居住功有助于緩解商品住宅供應壓力。

　　東莞

　　一天內連出兩項樓市新政

　　在8月31日發布“認房不認貸”政策之后，東莞于9月11日連出兩項樓市新政：東莞市住房公積金管理中心、東莞市住房和城鄉建設局先后發布《關于階段性實施部分住房公積金提取政策的通知（暫行）》及《關于進一步簡化港澳居民在我市購房相關資料要求的通知》。

　　東莞市住房公積金管理中心在通知中稱，東莞繳存人及其配偶可一次性申請提取其公積金賬戶余額，用于支付通過貸款（個人住房商業性貸款或住房公積金個人住房貸款）方式購買的、已向東莞市住房公積金管理中心報備的預售新建商品住房的首付款，計提總額不超過購房合同約定的首付款金額，提取的資金轉入開發企業預售資金監管賬戶。東莞市住房和城鄉建設局在通知中表示，港澳居民提供自用、自住的書面承諾，即可在東莞市購買商品住房，豁免在本地居住、學習或工作年限證明，以及繳納個人所得稅及社保條件。從政策方面來看，東莞限購政策早已全面放開，目前能松綁的政策基本已“應出盡出”。

　　惠州

　　“13條措施”促樓市企穩

　　惠州在8月31日已宣布實施“認房不認貸”。20余天后，惠州再出樓市新政，形成政策“組合拳”，進一步夯實樓市企穩基礎。

　　9月22日，惠州市住建局、自然資源局、住房公積金管理中心聯合印發《關于印發促進我市房地產市場平穩健康發展若干措施的通知》，提出加大金融信貸支持力度、加大住房公積金支持力度、優化房屋交易流程、開展住房團購活動、進一步完善商品房價格指導制度、優化預售資金監管、調整開發企業代繳住宅專項維修資金時間等13條措施，充分提振房地產市場預期信心，激發市場主體活力。

　　在這13條措施中，最重要的措施包括生育二孩及以上的職工家庭購買首套自住住房且首次申請個人住房公積金貸款的，最高貸款額度在此前基礎上上浮20%（即個人最高貸款額度為48萬元，夫妻雙方共同貸款最高貸款額度為72萬元）；鼓勵各縣（區）組織本區域內房地產開發企業面向社會公眾開展購房團購活動；引導住房消費預期，房地產開發企業團購優惠價格可不計入商品房備案價格跌幅比例范圍等。業內普遍認為，當下的惠州市場，備案價指導價，已經不再適應惠州的市場，有條件地取消限價政策后，定價權將回歸市場，新房價格將更符合市場定位。

　　珠海

　　連續發布樓市利好政策

　　9月6日，珠海官宣加入“認房不認貸”行列。兩天后，珠海再出樓市利好舉措。9月8日，珠海市住房公積金管理中心發布《關于多子女家庭在我市申請住房公積金貸款實施優惠額度政策的通知》，提出：多子女家庭在購買首套自住住房申請住房公積金貸款時，貸款額度在可貸額度基礎上可上浮20%，但不超過珠海市住房公積金貸款額度最高限額。同時符合珠海市其他住房公積金貸款優惠政策條件的，貸款額度上浮優惠不疊加執行，可就高選擇其中一項。

　　中山

　　連續出臺樓市新政

　　中山8月31日實施“認房不認貸”；9月21日發布《關于進一步支持合理住房需求的通知》，實施九條新規；9月24日再宣布東區街道暫停實行商品住房限購政策。

　　其中，九條樓市新規提及“對符合國家生育政策生育二孩及以上的家庭，購房資格審核時無需提供住房證明”“對購買首套或二套自住住房的二孩及以上家庭，住房公積金貸款額度可上浮30%”引起廣泛關注。而“取消限購政策”的實施意味著中山除了石岐區（不包括岐江新城）以外，其他區域的限購政策已全面放開。同時，這也是繼9月20日廣州放開多區限購后，又一個粵港澳大灣區城市取消樓市限購。

　　此外，佛山和江門均在9月1日宣布執行“認房不認貸”，肇慶則在9月2日落地該措施。

　　市場情緒陸續向好

　　近一個月來，大灣區內地9市房地產政策持續優化調整。隨著系列新政的效果顯現，前期觀望或積壓的購房需求得到進一步釋放，讓市場活躍度有所提升。但由于各個城市樓市情況不同，新政在大灣區內地9市產生的影響也有差異。

　　新政對廣深樓市帶動更為明顯

　　“認房不認貸”等系列利好政策的落地，或為廣州、深圳“金九銀十”樓市下了一場及時雨。今年二季度以來，廣州樓市整體供求出現回落。據中指研究院統計，7月廣州新建商品住宅成交面積環比連續4個月下滑。進入8月后，廣州新建商品住宅成交延續小幅回落態勢，同比降幅仍在30%左右。根據廣州中原發展研究部數據，8月廣州新房成交量環比下降20%，同比下降32%。深圳市場成交情況同樣不容樂觀。根據中指研究院數據，8月1日至26日，深圳新房住宅成交19.13萬平方米，環比下降24.5%，同比下降近兩成。國家統計局數據顯示，今年7月份，廣州、深圳新房價格環比分別下降0.2%和0.6%，二手房價格環比分別下降1%、0.9%。

　　“認房不認貸”等新政落地廣州、深圳后，更多購房者享受到首套房貸款的首付比例和房貸利率。廣州有貸款記錄、本地無房的家庭，過去首付比例在40%~70%，現在再次購買住房首付將降至30%，房貸利率由4.8%降至4.2%。深圳有貸款記錄、本地無房的購房人，此前首付比例最低為50%，現在首付比例降至30%，貸款利率從4.8%下降至4.5%。

　　在“認房不用認貸”落地以及多重政策利好之下，廣州、深圳兩地市場情緒明顯回升。從政策效果來看，中指研究院調查數據顯示，政策執行后，9月初全國置業意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中廣州、深圳提升幅度相對較小，分別提升7、10個百分點。

　　據《證券時報》消息，今年8月，廣州一手住宅網簽面積降至46.15萬平方米，同比下跌32%，創下2023年來月度新低。但伴隨著8月底9月初一系列支持政策密集出爐，廣州房地產市場也開始逐步回暖。一系列新政后的首個周末（9月2日~3日），廣州多個樓盤重現熱鬧景象，多個項目的到訪量、成交量出現大幅提升。合富研究院跟蹤的數據顯示，新政落地后首個周末，廣州中心板塊和近郊板塊的一手住宅成交量環比上升16%和32%，帶動全市整體成交量上升15%，令廣州樓市暫時告別成交膠著窘況。據中指研究院統計數據，截至9月23日，廣州9月新房成交面積為50.68萬平方米，環比上漲15%。

　　新政實施同樣為深圳樓市注入新的活力。《證券時報》9月17日消息稱，新政之后改善需求得到釋放，改善型新房市場較為火熱，不過包括二手房在內的深圳樓市觸底之后的回升或仍需時間。中國房地產數據研究院院長陳晟在接受該報記者采訪時表示：“目前，改善戶型市場的供需矛盾較為突出，‘認房不認貸’政策實施對深圳改善戶型的認購情況起到了積極的推動作用。這一政策取消了貸款審查，使得購房者更加方便快捷地進行認購，吸引了更多人選擇購買改善戶型。”深圳中原研究中心數據顯示，9月前三周，深圳新房成交面積分別為3.82萬平方米、4.85萬平方米、5.8萬平方米；二手房成交面積分別為5.79萬平方米、6.13萬平方米、6.16萬平方米。

　　東莞、惠州樓市以價換量見成效

　　從東莞市場的新房住宅的成交數據來看，進入9月以來，市場新房的網簽量開始呈現出回升態勢。東莞中原研究中心統計數據，8月東莞新房住宅網簽套數為1153套，二手房為2325套。而9月1日~24日，東莞新房住宅成交2078套；二手房住宅成交1421套。新房成交量明顯好于8月同期水平。

　　業內人士表示，進入9月以來，東莞樓市的帶看量、成交量均出現穩步回升。這種回暖是多方面影響的，一方面在政策加持下部分購房者心態開始變化，另一方面，“金九銀十”本身就是銷售旺季，一些房企折扣力度較大，也會刺激部分購房者成交。

　　實施新政后的惠州樓市，市場交易熱度也有所恢復，行業信心逐步提升。惠州中原研究中心統計數據顯示，9月前三周，惠州新房成交面積分別為12.38萬平方米、11.16萬平方米、4.14萬平方米。從走訪情況來看，惠州多個樓盤項目銷售人員均證實了9月份上門客戶增多的事實。惠陽、大亞灣和惠州中心城區片區部分樓盤已經迎來了實際成交量，市場信心正在有序傳導。

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示，總體上來說目前正處于一個很好的購房時期：即鼓勵大家積極買房，釋放合理住房消費需求。預計“金九銀十”這一階段，房地產市場將有一波比較好的行情。“北京、上海這樣的一線城市，壓抑的住房需求太多，因此它們政策效果是立竿見影的，而像惠州這樣的城市需要一點時間反應。但總體來說，這一系列利好政策的發布，對惠州的合理住房消費需求肯定有刺激作用，后市值得期待。”他補充道。

　　江門、佛山成交保持穩定

　　據“江門住建”官方公眾號9月16日發布的文章稱，隨著“認房不認貸”、下調存量房貸利率等樓市利好政策頻出，江門房地產市場信心進一步提振。當地房地產機構統計數據顯示，9月前三周江門新房住宅成交套數分別為414套（環比上漲5.3%）、503套（環比上漲8.3%）、492套（環比持平），成交量穩中有升。

　　此外，克而瑞數據顯示，新政發酵之下，佛山樓市周度表現持續維穩，以“認房不認貸”新政發布為臨界值，新政前一個月新房住宅合計成交規模34.09萬平方米，日均成交規模1.13萬平方米；新政后（9月1~9月20日）新房住宅成交規模22.28萬平方米，日均成交規模1.23萬平方米，日均成交規模環比上漲9%。

　　中山、珠海、肇慶市場反應平淡

　　珠海房地產市場熱度9月份也有所回暖，但整體并不高。根據合富研究院數據，首周（9月4日~10日），新房住宅網簽175套；第二周（9月11日~17日），新房住宅網簽168套；第三周（9月18日~24日）新房網簽271套。從近期網簽數據來看，新政對珠海樓市暫未有較大波動影響。與此同時，新政之后，很多購房者想要置換更優質的房子，紛紛出手現有房源，再購置新房，珠海二手房掛牌量激增。鏈家二手房掛牌數據顯示，截至9月20日珠海二手房掛牌量達38938套。

　　“隨著‘港車北上’‘澳車北上’落地，珠海樓市仍持續被外界看好，表現在今年二季度置業橫琴的港澳買家同比增多，同時珠海市場也不乏來自國內黑龍江、內蒙古等地區以及韓國的買家，預計今年第三季度珠海市場仍有一定回暖空間。”中原港珠澳及工商鋪董事總經理潘志明接受媒體采訪時表示。

　　系列新政出臺后，市場同樣反應較為平淡的還有中山。中山中原研究中心統計數據顯示，9月前三周中山新房住宅成交量分別為327套、364套、309套，對比8月周均成交量略有遜色。

　　從成交數據來看，肇慶樓市目前也沒有看到明顯變化。9月前三周，新房住宅成交面積分別為3.04萬平方米、4.64萬平方米、3.72萬平方米。相較8月同期，未有太大變化。但據當地權威媒體報道，9月份以來，肇慶不少樓盤的現場銷售反映看房客比以往有所增加。

　　◎業界觀察

　　對于大灣區內地9市的樓市情況，有業內人士分析認為，由于房地產市場供求關系和環境的變化，目前的政策能否讓市場完全反轉尚待觀察。因此，房企仍是以快速出貨、回籠資金為主，市場營銷的主流依然是以價換量，同時提升產品競爭力和服務力，對于購房者而言，能體會到的市場友好度也將明顯提升。

　　記者鄔玉婷