降息落地 樓市“小陽春”可期？

在仲愷某樓盤售樓處，多批客戶前來看房。 

　　開年利好，2019年以來央行最大幅度降息落地！2月20日上午，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2024年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，與前值持平；5年期以上LPR為3.95%，較前值下調25個基點。這是5年期LPR連續7個月維持4.2%后，首次下調。此次不對稱降息在業內看來，更符合當下政策穩地產、穩經濟的訴求。

　　“換錨”以來最大幅度降息

　　從以往降息情況來看，1年期LPR與5年期以上LPR對稱調整是常態，但非對稱調整也并不少見。上一次對稱調整是2023年6月20日，1年期LPR與5年期以上LPR均下調了10個基點；而在此后2023年8月21日調整中，1年期LPR下調10個基點，5年期以上LPR則未變。

　　5年期以上LPR是中長期企業貸款和個人住房貸款定價的主要參考基準。記者注意到，此次5年期以上LPR一次性下調25個基點，為2019年“換錨”以來最大降幅，釋放出極大地降低中長期貸款利率的信號。

　　中指研究院發布觀點稱，2024年年初，央行下調了再貸款、再貼現利率，降準0.5個百分點，釋放了約1萬億元中長期低成本資金，同時，去年底主要銀行也下調了中長期存款利率，這些舉措有效降低了銀行的中長期負債成本，一定程度助推了LPR下行。

　　降息對樓市影響積極

　　降息對樓市影響幾何？中泰證券研究所首席分析師楊暢解讀認為，由于5年期LPR與房地產市場的關聯度相對較強，從前期來看，下調5年期LPR也是房地產市場需求端政策組合拳的一部分，現階段5年期LPR大幅調降25個基點，再結合近期圍繞房地產市場密集出臺了較多政策措施，充分體現了利率政策參與激活房地產市場、推動房地產市場良性循環的政策意圖。

　　“從歷史上的調整來說，我國共有8次5年期LPR的下調，但過去下調幅度一般都在5~15個基點進行。而此次一次性下調了25個基點，屬于歷史上降息最猛的一次。這是最大的信號。換而言之，歷史上最大的降息周期開啟。”易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，降息對于房地產市場影響積極。房地產市場當前正處于企穩復蘇的階段，但復蘇過程需要鞏固，此次降息屬于相對減負較大的一次，有助于進一步促進房貸申請和消費。同時，其對于后續房地產市場的活躍也有積極作用。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，今年穩就業、穩增長壓力加大，政策重心重新回到寬松框架，但基于居民就業、收入預期較為疲弱考慮，政策面除在需求端刺激以外，更重要的是降成本。此次LPR下調就是降成本。而5年期以上LPR大幅下調，一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購房預期較低；另一方面，開年大幅度、一次性下調到位，避免產生“利率還會下調，再等等買房和貸款”的市場觀望情緒，有利于促進居民貸款買房。

　　“此次降息有2個特點：首先，這是一次在MLF（中期借貸便利）維持利率不變的情況下的降息，非常罕見；其次，下調25個基點，力度遠超預期。”惠州資深地產評論人、惠州天策行總經理李建鋒分析認為，今年春節假期期間，惠州樓市略顯平淡。而降息將直接引導房貸的下調，這對惠州房貸市場將產生積極影響，樓市活躍度會陸續提升。“特別是春節過后的3~4月份，惠州二手房市場也將會迎來小回暖。”

　　100萬房貸30年省約5萬

　　此前惠州首套住宅房貸利率最低為3.7%，二套利率最低為4.4%。按照最新LPR變動，惠州住宅房貸利率將進一步下調25個基點。在央行宣布降息當天，記者了解到，惠州已有銀行發布首套住宅房貸利率降至3.45%的消息。

　　本次LPR非對稱下調將進一步降低購房者的置業成本。根據記者測算，以在惠州按揭貸款100萬元、期限30年為例，如果選擇每月等額本息的還款方式，此次5年期LPR下調25個基點，可以使得每月還款額約減少140元，總支付利息減少約5萬元。

　　惠州中原戰略研究中心高級經理葉玉定表示，首套住房貸款利率下調后對剛需非常友好。同時，她提醒，眼下市場優惠政策是階段性的，房貸利率下調至歷史新低，與惠州公積金貸款利率3.1%較為接近，預計市場穩定后會逐步恢復原利率。因此，置業者要抓住窗口期。“當下是‘經濟、市場、政策’的三底疊加時期，購房成本和門檻大幅度降低，是最佳置業時機，置業者可以考慮入手。”

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　　存量房貸什么時候降？

　　根據央行發布的相關公告要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶協商，利率定價方式二選一：固定利率或者浮動利率，即LPR+加點(加點可為負值)。通常情況下，選擇固定利率，每年的還款利率不變，直到還清所有貸款為止；但如果選擇浮動利率，房貸利率的定價則是由LPR為定價基準+基點(1個基點是0.01%)后構成。

　　需要注意的是，LPR調整后，用戶的房貸利率并非立即調整。一般來說，房貸利率的重定價日是每年的1月1日或貸款的發放日（不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協議時進行選擇）。所以，對于存量房貸來說，會在利率重定價日當天，按照最新LPR報價利率加上合同約定的基點得出新的利率，在下一周期執行。

記者鄔玉婷