小區(qū)成立業(yè)委會，為何那么難？

新華社發(fā)

　　“我們想成立業(yè)委會，為啥這么難？”近日，市區(qū)大湖溪藍(lán)波灣小區(qū)多位業(yè)主向記者反映，他們先后多次向所在街道辦事處提出申請成立業(yè)委會，但都在籌備過程中被終止。

　　小區(qū)業(yè)委會是維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，在基層治理和小區(qū)管理中起著關(guān)鍵作用。近年來，惠州從多個層面積極推動業(yè)委會發(fā)展和完善，提升小區(qū)治理水平。但在實踐過程中，部分小區(qū)成立業(yè)委會時仍遇到不少困難，有的小區(qū)甚至幾年都無法成立業(yè)委會。

　　據(jù)統(tǒng)計，目前全市有1900多個小區(qū)，有480多個成立了業(yè)委會，覆蓋率約25%。小區(qū)成立業(yè)委會為何這么難？如何才能更好推動業(yè)委會成立？記者對此進(jìn)行了深入采訪。

　　走訪

　　參選人數(shù)不夠 無法召開首次業(yè)主大會

　　藍(lán)波灣小區(qū)業(yè)主周女士告訴記者，自2003年交房以來，因小區(qū)管理、衛(wèi)生等問題一直沒有得到較好解決，導(dǎo)致部分業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生矛盾。“早些年不少業(yè)主就商量著要成立業(yè)委會，推動解決小區(qū)管理問題。”周女士說，2023年以前熱心業(yè)主陸續(xù)發(fā)起不少于10次業(yè)委會籌備活動，其中比較大的有3次，但因為各種原因，都沒能繼續(xù)走下去。

　　去年4月，藍(lán)波灣小區(qū)多位業(yè)主再次向所在街道辦申請成立業(yè)委會，并于去年8月15日成立首屆業(yè)主大會籌備組。據(jù)業(yè)主靳先生介紹，在業(yè)委會委員候選人報名審查階段，物業(yè)認(rèn)為報名業(yè)主存在私自搭建飄窗等違建行為，排除了部分候選人人選，由于參選候選人數(shù)不足，籌備組在去年10月27日發(fā)布公告，開展候選人報名補(bǔ)選工作。

　　按照補(bǔ)選要求，業(yè)委會候選人需10名業(yè)主聯(lián)名推薦，報名補(bǔ)選最后一天，其中一名補(bǔ)選候選人到街道辦提交材料時出現(xiàn)問題，未能順利提交。該業(yè)主第二天再提交時，街道辦以逾期為由認(rèn)定補(bǔ)選報名人數(shù)不足。

　　該小區(qū)業(yè)主出示的《關(guān)于2023年8月15日成立的藍(lán)波灣小區(qū)首屆業(yè)主大會進(jìn)展情況告知》顯示，因5名業(yè)主報名參選業(yè)委會委員候選人條件不符合法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)公告補(bǔ)選報名，參選人數(shù)仍不夠且無法在規(guī)定時間內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議。自該告知公示之日起，解散2023年8月15日成立的藍(lán)波灣小區(qū)首屆業(yè)主大會會議籌備組，并終止籌備組相關(guān)工作。落款單位為小區(qū)所在街道辦事處建設(shè)和道路事務(wù)部、社區(qū)居委會。

　　部分業(yè)主大會籌備組成員對這份告知并不認(rèn)同，認(rèn)為街道辦沒有權(quán)力解散籌備小組，終止籌備相關(guān)工作。靳先生表示，目前業(yè)主大會籌備組已向法院起訴，要求撤銷該告知的行政決定，維護(hù)小區(qū)業(yè)主權(quán)益。

　　現(xiàn)狀

　　6年來小區(qū)業(yè)委會成立比率基本沒有增加

　　記者在采訪中了解到，想要成立業(yè)委會的小區(qū)，大多是覺得小區(qū)物業(yè)管理不到位，想要進(jìn)一步監(jiān)督物業(yè)管理，更好維護(hù)小區(qū)業(yè)主利益。

　　實際上，惠州早在10年前就積極推動小區(qū)成立業(yè)委會工作。2014年，惠州市十一屆人大四次會議將《關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)和管理的議案》列為大會議案。議案針對業(yè)委會覆蓋率、老舊小區(qū)電梯加裝等多項工作提出要求，旨在全面提升小區(qū)治理水平。議案辦理期間，惠州投入專項財政補(bǔ)貼，鼓勵物業(yè)服務(wù)小區(qū)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

　　2018年，惠州市十二屆人大常委會第十七次會議決定，同意該議案結(jié)案。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時全市小區(qū)業(yè)委會成立比率為23%。市人大常委會組成人員提出，議案雖然結(jié)案，但不代表工作結(jié)束，小區(qū)建設(shè)和管理要常抓常新，后續(xù)工作還很繁重，要出臺針對性措施解決業(yè)委會成立難等問題。

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來，為進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會成立及運作，惠州在法規(guī)宣傳、政策指引、基層黨建、投票系統(tǒng)、糾紛化解等方面做了大量工作。比如，2020年7月開始持續(xù)推進(jìn)業(yè)主大會電子投票制度，大大提升了小區(qū)議事效率；2023年4月1日，《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》正式施行，成為惠州市成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的指導(dǎo)性文件。

　　該負(fù)責(zé)人介紹，目前全市1900多個小區(qū)，有480多個成立了業(yè)委會，覆蓋率約四分之一，“這個比率不高，實際上全國成立業(yè)委會的比率普遍不高。”

　　從2018年的23%到2024年的25%，6年時間，全市小區(qū)業(yè)委會成立比率基本沒有增加。記者在采訪中了解到，不少業(yè)主都認(rèn)為小區(qū)“有業(yè)委會和沒有業(yè)委會肯定不一樣”，但說起成立業(yè)委會，第一感覺都是“不容易”。記者在“惠州民意直通車”和本地論壇看到，不少網(wǎng)友反映成立業(yè)委會遇到的困難。

　　難點

　　人選難

　　找到合適的業(yè)委會委員候選人不容易

　　小區(qū)成立業(yè)委會到底難在哪？最難的是要有人去籌備和參選業(yè)委會委員。實際上，想要找到合適的候選人并不容易。

　　藍(lán)波灣小區(qū)就卡在了“業(yè)委會委員候選人”上。之前參選的候選人被認(rèn)為不符合相關(guān)規(guī)定，而在候選人報名補(bǔ)選階段又出現(xiàn)了新狀況。

　　位于市區(qū)江北的偉豪領(lǐng)御世家小區(qū)，在發(fā)起籌備成立業(yè)委會的過程中遇到的第一個難題，也與籌備組成員人選有關(guān)。該小區(qū)在今年2月發(fā)布《關(guān)于組織業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表報名的通告》后，報名業(yè)主數(shù)量達(dá)到了46名，遠(yuǎn)超過了規(guī)定的7~15名成員限制。

　　在《偉豪領(lǐng)御世家小區(qū)關(guān)于首屆業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表候選人報名情況的通告》的公示期內(nèi)，云山社區(qū)居委會接到了一些小區(qū)業(yè)主的投訴。“有業(yè)主認(rèn)為，報名的業(yè)主中有部分是與物業(yè)公司有利益關(guān)系的人員，懷疑他們能否真正代表業(yè)主意見。”發(fā)起該小區(qū)業(yè)委會籌備工作的業(yè)主萬先生說。

　　對此，云山社區(qū)居委會在核實相關(guān)情況后，依法依規(guī)、有條不紊地推進(jìn)該小區(qū)首次業(yè)主大會的組織工作。3月11日下午，云山社區(qū)居委會組織報名業(yè)主開會，并通過現(xiàn)場不記名投票形式，確定了偉豪領(lǐng)御世家小區(qū)首次業(yè)主大會籌備組的業(yè)主代表共12名。3月18日，該小區(qū)首次業(yè)主大會籌備組正式成立。緊接著，該小區(qū)首次業(yè)主大會籌備組召開了第一次會議，開始起草修訂《管理規(guī)約》和《議事規(guī)則》，并討論了如何宣傳發(fā)動以及確定各個時間節(jié)點。

　　“走到目前這一步，進(jìn)展已經(jīng)算是比較順利了，但距離正式成立業(yè)委會還有許多程序和工作要做，也不知道期間會遇到什么難題。”業(yè)委會籌備組人員張女士表示。

　　“業(yè)委會委員候選人的選擇和提名是成立業(yè)委會過程中的一大難題。”市區(qū)江北街道相關(guān)負(fù)責(zé)人說，找到合適的候選人并不容易，尤其是在沒有足夠熱心業(yè)主的情況下。

　　“我們曾經(jīng)想找一些年輕的、有公益精神、公道正派且能力較強(qiáng)的候選委員，好不容易找到基本符合的，對方又不愿意參與選舉。”參與了其所在小區(qū)業(yè)委會籌備工作的李女士說，中青年人大多要忙著工作和家庭，對小區(qū)公共事務(wù)參與度較低，業(yè)委會成員大多還是以退休人員為主。

　　選舉難

　　業(yè)委會成立程序?qū)I(yè)復(fù)雜導(dǎo)致“難產(chǎn)”

　　小區(qū)業(yè)委會是一個群眾自治組織，但也需要依照法律法規(guī)、按照相關(guān)程序成立。記者在采訪中了解到，業(yè)委會成立的程序比較專業(yè)和復(fù)雜，不少小區(qū)業(yè)委會“難產(chǎn)”的主要原因之一，就是組織選舉難。

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》有關(guān)規(guī)定，選舉業(yè)主委員會等由業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。“現(xiàn)在的小區(qū)一般都有幾百上千戶，甚至是數(shù)千戶，要達(dá)到‘雙三分之二’法定比例投票權(quán)數(shù)，在實際操作中還是有一定困難的。”市區(qū)方直瓏湖灣小區(qū)業(yè)委會委員陳旭東說。

　　為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會行為，減少矛盾糾紛，2020年市住建局在“粵省事”上推行業(yè)主大會會議電子投票表決制度，業(yè)委會的選舉、換屆等事項采用電子投票方式進(jìn)行表決。

　　“電子投票比較公平便捷，但投票的期限太短，7天時間對于有幾千戶的小區(qū)來說，操作起來非常困難。”陳旭東說，業(yè)主參與電子投票需要進(jìn)行認(rèn)證，還要上傳房產(chǎn)證、身份證，有的業(yè)主擔(dān)心信息泄露不愿操作，還有一些業(yè)主年齡較大，不會使用智能手機(jī)，很難參與投票。

　　選舉投票程序本身的專業(yè)性和復(fù)雜性，也增加了選舉的難度和門檻。“各方對于相關(guān)法律法規(guī)的理解存在差異，可能會在選舉過程中產(chǎn)生爭議。”市區(qū)江北街道相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　記者梳理“惠州民意直通車”網(wǎng)絡(luò)問政平臺近一年來關(guān)于業(yè)委會的投訴、咨詢發(fā)現(xiàn)，小區(qū)業(yè)主、相關(guān)街道辦以及職能部門等對于“業(yè)主未繳物業(yè)管理費，能不能參選業(yè)委會候選人”“街道辦職能部門有沒有權(quán)力解散籌備組”等問題，按照相同的法律法規(guī)，也可能會出現(xiàn)不同的解讀，導(dǎo)致很多小區(qū)成立業(yè)委會的進(jìn)程陷入僵局。

　　推動難

　　業(yè)主意見不統(tǒng)一或部分業(yè)主參與意愿不強(qiáng)

　　業(yè)主們雖然住在同一小區(qū)，但大家的想法不一、利益各異，訴求和愿望差別也較大。“小區(qū)的業(yè)主來自五湖四海，互相不了解且缺少互信，有的不團(tuán)結(jié)不關(guān)心小區(qū)的公共事務(wù)，是業(yè)委會成立的一大‘?dāng)r路虎’。”陳旭東說。

　　很少參與小區(qū)公共事務(wù)、不了解業(yè)委會委員候選人情況等情況，也使得部分業(yè)主參與投票的意愿不強(qiáng)。家住市區(qū)東方威尼斯小區(qū)的劉女士表示，她雖然在小區(qū)住了10多年，但和許多業(yè)主僅是點頭之交，所以上一次業(yè)委會選舉投票，她沒有參加，“誰也不能保證業(yè)委會成員不會有私心，最好由社區(qū)和物業(yè)共同管理小區(qū)。”

　　即使積極參與小區(qū)公共事務(wù)的業(yè)主，也會因為意見不同而影響業(yè)委會成立。“沒想到前前后后折騰下來，最后敗給了業(yè)主內(nèi)部‘互撕’。”市區(qū)某小區(qū)業(yè)主黃女士說，去年小區(qū)部分業(yè)主開始牽頭發(fā)起籌備業(yè)委會，大家熱情滿滿推動各項事宜，距離目標(biāo)越來越近，但在這個過程中，卻有一小撮人總愛發(fā)表一些抨擊打壓、離間團(tuán)結(jié)的話語，導(dǎo)致內(nèi)部逐漸不和諧。最終，大家不歡而散，令人唏噓。

　　建議

　　業(yè)委會成員應(yīng)具備一定組織能力和業(yè)務(wù)水平

　　記者在采訪中了解到，各方都一致認(rèn)為，業(yè)委會籌備人員和委員人選非常關(guān)鍵，“選得好，小區(qū)的管理就會越來越好，選不好，可能就會導(dǎo)致出現(xiàn)更加復(fù)雜的管理亂象。”

　　惠州市物業(yè)管理協(xié)會會長徐英認(rèn)為，如果小區(qū)業(yè)委會籌備人員未能站穩(wěn)“公益”立場，以方便自身工作生活為目的籌建業(yè)委會，在保障業(yè)主合法權(quán)益、提升小區(qū)服務(wù)等方面缺乏思路，會導(dǎo)致業(yè)委會成員的代表性、公信力、號召力不足，影響其他業(yè)主參與的積極性。

　　徐英說，業(yè)委會成員應(yīng)該選擇有公益心、有充足時間且有一定專業(yè)能力的人。“現(xiàn)在幾乎是沒有門檻的，只要是業(yè)主都可以報名參選。”徐英認(rèn)為，應(yīng)該對參加業(yè)委會選舉的候選人進(jìn)行培訓(xùn)和考核，通過考核后才能參選，確保業(yè)委會成員具有良好的專業(yè)素養(yǎng)，“也可以鼓勵社區(qū)黨員、公務(wù)員等積極參與業(yè)委會委員候選人選舉。”

　　“業(yè)委會成員應(yīng)有一定的組織能力和業(yè)務(wù)水平，如果沒有這些能力，很可能會不作為、亂作為。”惠城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住房保障和物業(yè)管理股相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，除了具備業(yè)務(wù)能力，業(yè)委會成員還要有公益心，特別是業(yè)委會主任要有一定的威望，“要不你說什么，業(yè)主都不聽，就很難管理了。”

　　該負(fù)責(zé)人建議，街道辦和社區(qū)居委會要主動介入，推薦合適人選，如口碑較好且熱心社區(qū)事務(wù)的業(yè)主、比較有威望或公信力的社區(qū)黨員，或者是專業(yè)能力較強(qiáng)的機(jī)關(guān)企事業(yè)單位人員等，更好指導(dǎo)和協(xié)助小區(qū)成立業(yè)委會。

　　需要專業(yè)人士協(xié)助完善內(nèi)部運行機(jī)制

　　業(yè)委會的選舉程序相對復(fù)雜，需要滿足一定的條件和要求。一些業(yè)主可能因為不熟悉程序或者缺乏經(jīng)驗而無法順利完成選舉工作。

　　對此，廣東卓凡（惠東）律師事務(wù)所律師舒張指出，現(xiàn)行法律法規(guī)對于設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會缺乏特別具體且操作性強(qiáng)的規(guī)范，建議有關(guān)行政主管部門、居民委員會對小區(qū)成立業(yè)委會加強(qiáng)指導(dǎo)和協(xié)助，尤其是要積極疏通過程中可能出現(xiàn)的阻礙因素。

　　市區(qū)江北街道相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，業(yè)委會籌備人員在成立業(yè)委會之前，首先要深入學(xué)習(xí)和了解相關(guān)的法律法規(guī)，如了解《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等，確保整個過程合法合規(guī)，“選舉程序和結(jié)果都要盡量做到不讓別人提出質(zhì)疑，即使是有質(zhì)疑也能給出合理的回應(yīng)。”

　　“業(yè)主在籌備業(yè)主大會時非常需要有專業(yè)的指導(dǎo)和支持，這樣可以避免‘踩坑’。”參與了所在小區(qū)業(yè)委會籌備工作的林先生建議，參考北京、南京等城市的做法，由業(yè)務(wù)主管部門通過購買服務(wù)，聘請第三方機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員，對小區(qū)業(yè)委會籌備成立提供咨詢、業(yè)主大會會議服務(wù)，協(xié)助小區(qū)依法、有序、順利產(chǎn)生業(yè)委會，指導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會完善內(nèi)部運行機(jī)制，規(guī)范運行履職。

　　激發(fā)業(yè)主參與小區(qū)治理積極性

　　小區(qū)業(yè)主委員會是維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，其成立和運行需要廣大業(yè)主的參與和支持。記者在采訪中了解到，有的小區(qū)業(yè)主對業(yè)委會了解不多，甚至認(rèn)為業(yè)委會與自己關(guān)系不大，“多一事不如少一事”。

　　對此，市區(qū)江北街道相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，要加強(qiáng)法律法規(guī)和物業(yè)知識宣傳，通過各種渠道向業(yè)主宣傳業(yè)委會的意義和作用，提高業(yè)主的參與意愿和積極性。同時，鼓勵業(yè)主積極參與小區(qū)管理，提出意見和建議，業(yè)委會、物業(yè)等應(yīng)及時回應(yīng)業(yè)主關(guān)切，推動問題解決，讓業(yè)主得到參與小區(qū)管理的正向反饋，增強(qiáng)“主人翁”意識。

　　“激發(fā)小區(qū)業(yè)主參與業(yè)委會選舉的積極性，單靠籌備成員或業(yè)委會成員這十多個人是不夠的，要發(fā)揮樓棟長的作用。”市區(qū)江北新苑小區(qū)業(yè)委會顧問黃女士說，該小區(qū)在每棟單元樓都設(shè)立了樓長，樓長平時會與小區(qū)業(yè)主保持溝通交流，及時解決業(yè)主提出的問題，召開業(yè)主大會或進(jìn)行選舉時，在各樓長的積極發(fā)動下，小區(qū)業(yè)主都會積極參與投票。

　　“業(yè)主是否積極參與，是業(yè)主大會能否成功召開的主要因素。”市區(qū)江北海倫堡小區(qū)第二屆業(yè)委會委員王建成認(rèn)為，成立業(yè)委會不僅需要籌備人員的熱心付出，更重要的是大家凝聚共識，一起踴躍參與、積極投票，“同時，也希望業(yè)主能多一些獨立判斷的能力，不要被個別業(yè)主帶節(jié)奏，珍惜并用好投票的權(quán)利。”

　　記者手記

　　成立業(yè)委會須克服業(yè)主參與難

　　業(yè)委會人選難、選舉難、推動難的共同難點，就是業(yè)主參與“難”。這導(dǎo)致成立業(yè)委會工作卡在投票表決環(huán)節(jié)，陷入停滯。有的小區(qū)幾年間數(shù)次發(fā)起成立業(yè)委會工作，都因為業(yè)主投票人數(shù)達(dá)不到規(guī)定要求而擱淺。

　　成立業(yè)委會能更好當(dāng)家作主，為何業(yè)主反而不積極了呢？主要原因有三。一是成立業(yè)委會工作發(fā)起人號召力不夠，特別是在從個人利益出發(fā)、局限于“小圈子”的情況下發(fā)起成立業(yè)委會，很容易遭到質(zhì)疑；二是成立業(yè)委會工作宣傳和推動力度不夠，不少小區(qū)相關(guān)工作準(zhǔn)備不足，大部分信息溝通局限于微信群，面對存在的問題又缺乏針對性的解決措施，導(dǎo)致相關(guān)工作長期處于擱淺狀態(tài)；三是部分小區(qū)成立業(yè)委會后小區(qū)管理和利益分配情況并未真正改善，反而出現(xiàn)了一些新的問題，這容易成為大家口中的前車之鑒，顧慮多多。

　　其中深層次原因是業(yè)主擔(dān)心自己被誤導(dǎo)、利用，自己的合法權(quán)益得不到有效保障。不少住戶直言：就怕躲過了坑，又掉進(jìn)井里，還順勢養(yǎng)肥了某些個人和小圈子。

　　所以，成立業(yè)委會必須做好“人”的工作，包括推舉公益心強(qiáng)又有責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)娜诉M(jìn)入業(yè)委會，避免在業(yè)委會形成小圈子、“小社會”。同時明確成立業(yè)委會的目標(biāo)和服務(wù)宗旨，構(gòu)建行之有效的工作機(jī)制和問責(zé)機(jī)制。另外，溝通交流不能局限于群發(fā)信息以及七嘴八舌式的討論，而應(yīng)展開更多線下聯(lián)系、走訪溝通，形成最大共識。

記者香金群 戴建 駱國紅 凌保康 馬海菊 周智聰 陳春惠