制圖 郭亮平

　　4月11日，《惠州日報》深度報道《小區(qū)成立業(yè)委會，為何那么難？》刊登后引起強烈反響，不少市民向記者反映，“小區(qū)業(yè)委會成立難，想要良序運轉(zhuǎn)更難！”

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分小區(qū)千辛萬苦成立了業(yè)委會，不僅沒能順利解決管理老問題，反而在運轉(zhuǎn)過程中引起了一些新矛盾。

　　小區(qū)管理得好不好，業(yè)委會這個“當(dāng)家人”很重要。當(dāng)前，惠州小區(qū)業(yè)委會運轉(zhuǎn)痛點有哪些？業(yè)委會如何才能做好小區(qū)“當(dāng)家人”？記者再次進行了深入調(diào)查。

　　走訪

　　業(yè)委會成立后小區(qū)依然矛盾多多

　　近日，惠城區(qū)河南岸街道班樟湖社區(qū)居委會在轄區(qū)南陽苑小區(qū)發(fā)出的一則公示，引起業(yè)主關(guān)注。

　　根據(jù)公示，南陽苑小區(qū)于4月8~15日召開業(yè)主大會，以電子投票的形式對相關(guān)事項進行了表決：一是終止現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)管理人對小區(qū)的管理；二是授權(quán)居民委員會代行使業(yè)主委員會職責(zé)，根據(jù)小區(qū)情況選聘正式的物業(yè)公司對小區(qū)進行物業(yè)管理。表決結(jié)果顯示，小區(qū)總戶數(shù)280戶，參與投票的業(yè)主戶數(shù)為193戶，占比為68.93%，其中90.67%的業(yè)主同意這兩個議題。

　　據(jù)了解，南陽苑小區(qū)建成于20世紀90年代，共有A、B、C、D四棟。因不滿原物業(yè)的管理，小區(qū)于2016年10月成立業(yè)委會，任期3年。2018年6月，業(yè)委會聘請了新的物業(yè)公司，約定服務(wù)期5年。2019年8月，業(yè)委會認為物業(yè)公司沒有完全按照合同約定的條款履行服務(wù)，通過業(yè)主大會投票表決解聘（終止）物業(yè)公司，并授權(quán)業(yè)委會組建小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)團隊。物業(yè)公司不服，向法院提起訴訟。官司打了近兩年，2021年7月，物業(yè)公司撤場，物業(yè)管理服務(wù)團隊開始對小區(qū)提供管理服務(wù)。

　　但是，社區(qū)居委會、部分業(yè)主、物業(yè)管理服務(wù)團隊三方在小區(qū)管理方面多次發(fā)生糾紛，目前還沒完全解決。比如，小區(qū)A棟管理處認為，A棟70戶為集資房，是獨立管理的，不歸屬于小區(qū)業(yè)委會管理，且業(yè)委會占用小區(qū)公共用地作停車管理收取費用，而A棟沒有得到收益，并叫A棟業(yè)主不要參與小區(qū)B、C、D棟舉行的業(yè)委會換屆選舉。

　　據(jù)記者了解，小區(qū)業(yè)委會換屆工作小組曾于2019年9月、2021年8月、2023年6月三次發(fā)起換屆選舉工作，但均沒有成功。

　　班樟湖社區(qū)居委會認為，南陽苑小區(qū)前業(yè)委會任期已于2019年年底到期，業(yè)委會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。在重新獲得業(yè)主授權(quán)前，小區(qū)第一屆業(yè)委會主任、物業(yè)服務(wù)管理人葉先生沒有權(quán)利繼續(xù)行使業(yè)委會權(quán)力。居委會于2023年11月接到20%以上業(yè)主聯(lián)合簽名投訴葉先生財務(wù)管理賬目不清，開支不合理。居委會多次要求葉先生提供賬本等財務(wù)資料，將業(yè)委會印章等交到居委會暫管，但其拒不執(zhí)行。對此，葉先生表示，可以將印章和資料等交給依法依規(guī)選舉產(chǎn)生的下一屆業(yè)委會，但不會交給社區(qū)居委會。

　　今年3月21日，班樟湖社區(qū)居委會發(fā)出公告，稱收到南陽苑小區(qū)20%以上業(yè)主聯(lián)合簽名，申請召開業(yè)主大會。隨后，社區(qū)居委會組織召開了南陽苑小區(qū)2024年首次業(yè)主大會，并公示了大會投票表決結(jié)果。

　　但是，部分業(yè)主對此次業(yè)主大會表決的事項提出了質(zhì)疑，“當(dāng)時讓我們簽名開業(yè)主大會的時候說的是小區(qū)改造的事，并不是表決的那兩個事項。”一位業(yè)主說。

　　針對當(dāng)前各方的糾紛，南陽苑小區(qū)業(yè)主黃先生認為，各方不應(yīng)該互相對立，而是要同心協(xié)力推動小區(qū)依法依規(guī)成立新一屆業(yè)委會，由新的業(yè)委會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并接受業(yè)主的監(jiān)督，推動小區(qū)管理問題得到解決。

　　痛點

　　業(yè)委會履職不盡責(zé)，未能充分發(fā)揮作用

　　提升小區(qū)管理水平，成立業(yè)委會只是起點，如何實現(xiàn)良序運轉(zhuǎn)才是關(guān)鍵。

　　記者在采訪中了解到，不少小區(qū)業(yè)委會成立不易，運轉(zhuǎn)也難。其中業(yè)主反映比較多的是業(yè)委會履職不盡責(zé)，未能充分發(fā)揮作用，沒有切實維護業(yè)主利益。

　　“本以為有了業(yè)委會，小區(qū)各方面的管理都能好些，但實際上業(yè)委會并沒有很好發(fā)揮作用。”市區(qū)一小區(qū)業(yè)主李先生說，其所在小區(qū)車位比較緊張，地下車庫和小區(qū)的人行道上經(jīng)常出現(xiàn)車輛亂停亂放的情況，影響業(yè)主出行，業(yè)主多次要求業(yè)委會和物業(yè)加強管理，但幾年過去了，這種狀況仍未見明顯改善。

　　“一般是小區(qū)管理需要解決問題，才會成立業(yè)委會。”惠城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局住房保障和物業(yè)管理股相關(guān)負責(zé)人說，有的小區(qū)成立業(yè)委會后，確實解決了一些問題，但仍有一些業(yè)主關(guān)心的問題并沒有解決，存在業(yè)委會履職不到位甚至是不作為的情況。

　　此外，業(yè)委會履職到位與否，與業(yè)委會成員是否具有公心、齊心也密切相關(guān)。

　　不少業(yè)委會成立之后第一件事就是更換物業(yè)，也正是因為業(yè)委會擁有招標(biāo)選聘、續(xù)聘及解聘物業(yè)公司的權(quán)力，個別業(yè)委會為了私利，往往會選擇能夠給予他們好處的物業(yè)公司進場，而非真正符合小區(qū)實際的物業(yè)公司。

　　某家物業(yè)公司主管告訴記者，該物業(yè)公司之所以能進入現(xiàn)在的小區(qū)服務(wù)，首先就是對小區(qū)公共收益分成達成了協(xié)議。“這也無可厚非，畢竟是為了集體利益。但業(yè)主委員會7名成員都提出要減免物業(yè)管理費和停車費，甚至有的業(yè)委會成員外出旅游，都來找物業(yè)報銷。”該主管坦言，業(yè)委會成員收了物業(yè)的好處，對物業(yè)的監(jiān)督多少是有些“放水”的，而物業(yè)給予業(yè)委會成員的好處，“最終還是羊毛出在羊身上”。

　　另外，業(yè)委會成員的數(shù)量也很重要，“既不能太少、也不能太多，一定要符合實際。”惠城區(qū)江北街道辦相關(guān)負責(zé)人說，人數(shù)太少，就很容易形成業(yè)委會獨斷專行，不利于財務(wù)、管理制度的落實；人數(shù)太多，則很難在內(nèi)部形成統(tǒng)一的意見，“在業(yè)委會成員數(shù)量方面，鎮(zhèn)街一般都會綜合考慮小區(qū)的業(yè)主數(shù)量和樓棟分布。”

　　管理制度不規(guī)范，業(yè)委會運轉(zhuǎn)不順

　　位于惠城區(qū)水口街道的合生上觀國際小區(qū)，是惠州首個實施酬金制物業(yè)服務(wù)機制的小區(qū)。2019年末，該小區(qū)業(yè)委會利用小區(qū)公共收益結(jié)余資金給業(yè)主派發(fā)福利，一度受到其他小區(qū)業(yè)主的羨慕。

　　但從2021年開始，該小區(qū)關(guān)于業(yè)委會的各類投訴便在本地論壇和政府網(wǎng)絡(luò)問政平臺出現(xiàn)。多個業(yè)主投訴小區(qū)業(yè)委會成立以來賬目不清，小區(qū)的停車費和電梯廣告費等公共收益進了業(yè)委會成員的私人賬戶，業(yè)委會擅自租賃屬于業(yè)主共有的架空層進行經(jīng)營等，導(dǎo)致小區(qū)糾紛不斷，引發(fā)社會關(guān)注，相關(guān)部門介入處理。2023年8月，在小區(qū)業(yè)委會未能成功換屆的情況下，水口街道辦發(fā)布公告，由上觀國際小區(qū)所在的社區(qū)居民委員會代行原小區(qū)業(yè)委會工作職責(zé)。

　　“現(xiàn)行政策法規(guī)大多把業(yè)委會定位為公益性自治組織，業(yè)委會成員一般不拿工資，但是他們處理的事情跟業(yè)主切身利益息息相關(guān)。”市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理科有關(guān)負責(zé)人說，這種情況下，個別業(yè)委會成員容易出現(xiàn)找補心態(tài)，轉(zhuǎn)而尋求制度外的利益和心理補償，要么選擇退出或不作為，要么想方設(shè)法從中獲利，“如果管理制度不規(guī)范，就給了他們鉆空子的機會。”

　　記者了解到，有一些小區(qū)業(yè)委會在管理決策方面謀劃、溝通不足，導(dǎo)致小區(qū)閑置公共資源白白浪費，也因此被業(yè)主質(zhì)疑不作為。

　　江北街道辦相關(guān)負責(zé)人認為，業(yè)委會內(nèi)部成員需要建立有效的溝通機制和決策流程，以避免決策失誤和效率低下。同時，業(yè)委會要有效收集業(yè)主的意見和需求，并將這些意見和需求轉(zhuǎn)化為具體的管理行動，才能讓業(yè)委會良序運轉(zhuǎn)。

　　監(jiān)管不到位，業(yè)委會易濫用職權(quán)

　　小區(qū)成立業(yè)委會，往往是為了應(yīng)對小區(qū)物業(yè)管理危機。而在危機中選舉產(chǎn)生的業(yè)委會，在具體運轉(zhuǎn)中也難免出現(xiàn)“不受監(jiān)管”的現(xiàn)象。

　　惠城區(qū)橋東街道一小區(qū)業(yè)主向記者反映，有業(yè)主比對了業(yè)委會兩年公開的賬目，發(fā)現(xiàn)賬目對不上，要求查賬時，業(yè)委會卻拒絕了業(yè)主的要求。個別業(yè)委會成員面對業(yè)主提出的質(zhì)疑，不僅沒有進行友好溝通，反而采取報警、訴訟等方式應(yīng)對，讓業(yè)主感到寒心，“雖說業(yè)主可以監(jiān)督業(yè)委會，但真正操作起來還是有難度的。”

　　不僅業(yè)主覺得監(jiān)督難，相關(guān)部門也表示缺乏監(jiān)管抓手。去年4月1日起施行的《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》明確，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)對本市業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常活動進行監(jiān)督和指導(dǎo)。記者從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理科了解到，業(yè)委會是業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自治組織，相關(guān)法規(guī)沒有賦予有關(guān)部門制約業(yè)委會的實質(zhì)辦法，政府層面對其相關(guān)工作更多指向“指導(dǎo)和協(xié)助”。

　　“盡管有關(guān)業(yè)委會成立和運作的法律法規(guī)已經(jīng)出臺，但在實際執(zhí)行過程中可能存在監(jiān)管不嚴、執(zhí)法力度不夠等問題。”江北街道辦相關(guān)負責(zé)人說，如果業(yè)委會內(nèi)部缺乏有效的監(jiān)督機制和外部的監(jiān)管措施，就容易出現(xiàn)權(quán)力濫用、管理混亂等問題，影響業(yè)委會的良序運作。

　　市物業(yè)管理協(xié)會會長徐英認為，業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)，但如果業(yè)主和相關(guān)部門不能有效監(jiān)督業(yè)委會，就會出現(xiàn)個別業(yè)委會成員濫用職權(quán)的情況，損害物業(yè)和業(yè)主的權(quán)益，使得業(yè)委會成為不受監(jiān)督的“監(jiān)督者”。

　　破題

　　把好“選人關(guān)”，提升業(yè)委會履職能力

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，確保業(yè)委會良序運轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于一開始就“選好人”“選對人”，從源頭上避免因選人不當(dāng)而造成的一系列后續(xù)問題。

　　“如果把小區(qū)比作一個家，業(yè)委會就是‘當(dāng)家人’，業(yè)主們都是兄弟姐妹，物業(yè)就是管家。”市區(qū)金世界花園小區(qū)業(yè)委會主任鄧力認為，當(dāng)家人要有公益心和包容心，兄弟姐妹們團結(jié)齊心，管家盡職盡責(zé)，才能共同把這個家經(jīng)營好。

　　“除了要有公心，業(yè)委會成員還要敢擔(dān)當(dāng)、善作為。”鄧力說，小區(qū)業(yè)委會要在政府指導(dǎo)下依法依規(guī)積極作為，要善于抓住主要矛盾，解決居民關(guān)注的難點問題。“我們第一屆業(yè)委會成立之后，就在政府的指導(dǎo)下，積極推動并解決了困擾業(yè)主多年的房產(chǎn)證辦證難題，贏得業(yè)主的信任，再開展各項工作，也容易獲得支持。”

　　“部分業(yè)委會成員的水平參差不齊，知識結(jié)構(gòu)也各有不同，需要加強相關(guān)培訓(xùn)，尤其是法律法規(guī)方面，只有成員懂法守法，業(yè)委會才能實現(xiàn)良好運轉(zhuǎn)。”市區(qū)江北天澤名居小區(qū)業(yè)委會主任林少鋒建議，相關(guān)政府部門依法加強引導(dǎo)，定期組織全市各業(yè)委會進行法律法規(guī)培訓(xùn)，提高業(yè)委會依法履職水平。

　　“業(yè)委會成員往往有3~5年的任期，業(yè)委會成員的素質(zhì)和能力直接影響業(yè)委會的工作效果，影響整個小區(qū)幾百戶甚至幾千戶居民的和諧幸福。”江北街道辦相關(guān)負責(zé)人認為，業(yè)委會成員應(yīng)不斷加強自身學(xué)習(xí)，提高法規(guī)意識、業(yè)務(wù)水平和管理能力，有條件的業(yè)委會可以邀請專業(yè)人士做法律顧問。“我們也計劃在上級指導(dǎo)下積極探索，尤其是針對業(yè)主委員會成員普遍面臨的法規(guī)意識缺乏進行專門的培訓(xùn)指導(dǎo)、運用業(yè)委會候選人競選演講、業(yè)委會當(dāng)選后舉行業(yè)主見面會等形式選優(yōu)配強業(yè)主委員會隊伍。”

　　立好“鐵規(guī)矩”，確保業(yè)委會工作規(guī)范化透明化

　　業(yè)委會作為全體業(yè)主實施物業(yè)管理的常設(shè)機構(gòu)，其自身管理是否規(guī)范到位，對小區(qū)管理活動起著關(guān)鍵性作用。江北街道辦相關(guān)負責(zé)人認為，業(yè)委會成立后，應(yīng)建立健全各項管理制度，如財務(wù)管理制度、會議制度、信息公開制度等，確保業(yè)委會工作的規(guī)范化和透明化。

　　“業(yè)委會不一定能做到讓所有業(yè)主都滿意，但要獲得大部分業(yè)主的認可，面對質(zhì)疑，要用事實說話。”市區(qū)御景花園小區(qū)業(yè)委會主任高院安認為，業(yè)委會不僅要依法依規(guī)辦事，還要做到公開、公正、透明，及時回應(yīng)業(yè)主的需求和質(zhì)疑。

　　小區(qū)業(yè)主對于業(yè)委會成員該不該拿補貼，也各有看法，部分小區(qū)業(yè)委會則根據(jù)實際情況作出了探索。

　　市區(qū)方直瓏湖灣小區(qū)第二屆業(yè)委會主任鄒建生介紹，他們總結(jié)借鑒了全國各地經(jīng)驗，將公共收入按一定比例用于業(yè)委會日常辦公保障，強化業(yè)委會成員到崗的約束力和責(zé)任感，確保每天上午、下午兩班，并在辦公室門口公告欄公布了全體委員的聯(lián)系電話，讓業(yè)主能隨時找到人，及時解決遇到的困難和問題。

　　江北街道辦相關(guān)負責(zé)人認為，對于業(yè)委會成員該不該拿補貼、該拿多少補貼，業(yè)委會工作經(jīng)費從哪里列支等事項，建議要綜合考慮小區(qū)公共收益和管理現(xiàn)狀，并由業(yè)主大會在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中進行約定，“業(yè)主大會定好規(guī)矩，業(yè)委會按規(guī)則執(zhí)行，才能避免爭議。”

　　打好“組合拳”，對業(yè)委會有效監(jiān)管

　　雖然相關(guān)法律法規(guī)賦予了業(yè)主監(jiān)督業(yè)委會的權(quán)利，但并非所有的業(yè)主具備監(jiān)督所需的專業(yè)能力。如業(yè)委會公開的一些信息，尤其是財務(wù)方面的，涉及專業(yè)知識，有些業(yè)主表示看不懂，無法進行監(jiān)督。

　　記者了解到，當(dāng)前大多數(shù)業(yè)委會的財務(wù)難以真正透明公開，很多業(yè)委會負責(zé)人都以支出審計費用需要經(jīng)過業(yè)主大會表決等理由刻意回避財務(wù)監(jiān)督。江北街道辦相關(guān)負責(zé)人認為，為確保業(yè)委會工作的公正性和透明度，應(yīng)建立有效的監(jiān)督機制，或引入社會力量參與監(jiān)督業(yè)委會，如果業(yè)委會能聘請第三方審計機構(gòu)對業(yè)委會財務(wù)進行審計，并做好公示，就能避免因信息不透明誘發(fā)種種問題。“接下來，江北街道將積極探索在首次業(yè)主大會的議事規(guī)則中就明確具體審計頻次和費用快速列支要求，每年度例行的賬目公開，接受全體業(yè)主監(jiān)督。”

　　市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理科相關(guān)負責(zé)人建議，要充分發(fā)揮業(yè)主大會的作用，促進民主、科學(xué)決策，讓業(yè)主更好行使對業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)利。同時，鼓勵采用電子投票表決業(yè)主大會會議的表決事項，確保投票真實，也有利于提升業(yè)主投票的便利性，保護業(yè)主個人隱私。

　　針對業(yè)主監(jiān)督業(yè)委會在實操層面的難題，徐英建議，可以參考廣州、珠海設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會做法，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)委會的工作。

　　曾擔(dān)任所在小區(qū)業(yè)委會成員的林先生認為，政府部門應(yīng)健全業(yè)委會指導(dǎo)監(jiān)管體系，如建立業(yè)委會述職報告制度，加大業(yè)委會監(jiān)督考評力度、對業(yè)委會重大問題的討論介入引導(dǎo)等，全面落實對業(yè)委會的指導(dǎo)監(jiān)督管理。“特別是要落實違規(guī)罷免程序，一旦認定業(yè)委會成員有違反相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)約、危害業(yè)主共同利益的行為，相關(guān)部門和業(yè)主大會可啟動罷免程序，及時終止業(yè)委會成員資格。”

　　記者在采訪中了解到，部分小區(qū)存在業(yè)委會成員與物業(yè)、開發(fā)商等利益主體捆綁的現(xiàn)象。對此，業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)委會要擺正和處理好與物業(yè)的關(guān)系。

　　“業(yè)委會既要監(jiān)督物業(yè)，也要和物業(yè)搭檔工作，共同管理好小區(qū)、服務(wù)好業(yè)主。”高院安說，每周日下午，小區(qū)當(dāng)值的業(yè)委會成員都會聯(lián)合物業(yè)工作人員在小區(qū)進行巡查，對發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見，由物業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)落實整改。

　　“物業(yè)公司要找準(zhǔn)‘業(yè)主管家’的定位，讓權(quán)力回歸業(yè)主，尊重小區(qū)業(yè)主，接受業(yè)委會監(jiān)督。”進駐市區(qū)江北新苑小區(qū)的惠州市德正物業(yè)管理有限公司負責(zé)人鄭國昌認為，物業(yè)公司提供的管理服務(wù)，應(yīng)該是物的管理、人的服務(wù)，“如果顛倒過來，做成了人的管理、物的服務(wù)，必然會和業(yè)主產(chǎn)生矛盾和沖突。”

　　◎記者手記

　　業(yè)委會要解決問題 贏得業(yè)主信任贊賞

　　很多小區(qū)由于出現(xiàn)了難以調(diào)和的內(nèi)部矛盾，所以才成立了業(yè)委會，可以說，業(yè)委會帶著使命和希望而誕生。

　　一些小區(qū)業(yè)委會不負眾望，成功解決困擾多年的問題，備受業(yè)主稱道。但也有不少業(yè)委會浪得虛名，成立不久便背負了越來越多的“罵名”。

　　那些失望的業(yè)主表示：業(yè)委會要么不作為，要么亂作為，導(dǎo)致大家意見越來越大，矛盾越積越多。更有甚者，業(yè)委會成員利用職務(wù)之便謀取私利，“本以為找到了‘救世主’，卻發(fā)現(xiàn)是來‘薅羊毛’的”。

　　業(yè)委會的一些“丑聞”，也給未成立業(yè)委會的小區(qū)業(yè)主潑了一瓢冷水，擔(dān)心自家小區(qū)選出的業(yè)委會淪為少數(shù)人把控的工具，不支持成立業(yè)委會投票工作成為常見“姿態(tài)”。

　　帶著希望和使命而誕生的業(yè)委會，既然成立，就要把解決問題、努力維護業(yè)主合法權(quán)益當(dāng)作基本工作任務(wù)，用實際行動回應(yīng)業(yè)主關(guān)切。任何業(yè)委會成員都不應(yīng)把業(yè)委會當(dāng)成“權(quán)力機構(gòu)”、把業(yè)委會搞成“小圈子”，而應(yīng)根據(jù)現(xiàn)實情況努力“破局”，以良好工作成效贏得業(yè)主信賴。

　　管理部門也要繼續(xù)加強監(jiān)督指導(dǎo)，及時制止業(yè)委會不作為、亂作為等亂象，聯(lián)手打擊侵害業(yè)主合法權(quán)益的違規(guī)違法行為。當(dāng)然，業(yè)主也要積極配合業(yè)委會的工作，沒必要動輒把“投訴”掛嘴上，避免以“拆臺”心態(tài)打交道，避免雙方形成敵對關(guān)系。

　　總而言之，業(yè)委會不是營利單位，不是權(quán)力機構(gòu)，而是服務(wù)組織。既然成立了，就要奔著問題而去，以實實在在的作為贏得業(yè)主信賴和贊賞。

記者香金群 戴建 駱國紅 周智聰 陳春惠 馬海菊 凌保康