如何破解居民樓電梯停運之困？

泰宇隆都小區1棟和12棟的電梯故障持續了一個多月。 記者黃鑫威 攝

　　“等了一趟又一趟就是進不去，天天等電梯等得心累。”日前，市區泰宇隆都小區住戶向記者反映，樓內電梯長時間停運，給日常生活帶來極大不便。記者走訪發現，該小區電梯故障已持續一個多月，現場多位住戶情緒激動，紛紛訴說對電梯停運的無奈，更對事情遲遲“無解”表示困惑。高層住宅電梯停運給居民生活帶來了嚴重影響，而多重因素疊加導致維修資金短缺，電梯維修工作推進困難，恢復正常運行沒有時間表。這一困境，該如何破解？

　　現象

　　泰宇隆都小區電梯長時間停運，維修難以推進

　　日前，位于惠城區小金口街道的泰宇隆都小區1棟和12棟的電梯出現了故障。住戶反映，電梯故障導致原本的“兩梯四戶”變成“一梯四戶”，大大增加了等待的時間，平時上學、上班高峰期要等大半個小時才能上下樓。

　　住戶表示，他們曾向物業公司反映問題并要求維修電梯，物業公司表示電梯維修涉及費用較高，需要使用公共維修基金，但一個多月過去了，仍然沒有實質性進展。物業公司回應稱，故障電梯已使用多年，一些部件已經老化，需要申請使用小區公共維修基金，正在走相關流程，“但部分業主不愿意動用小區公共維修基金，導致維修不能順利進行。”

　　5月15日，事情終于有了進展。該小區物業公司承諾先行墊資維修電梯。次日，維修人員開展維修作業。

　　5月21日，記者走訪發現，該小區2部電梯均已恢復正常使用。小區物業公司經理何保強告訴記者，12棟、1棟電梯分別于5月16、18日修好，更換了曳引輪、反向輪、鋼絲繩、承重傳感器等配件，“由于部分業主不同意動用公共維修基金，物業公司為此墊付了3萬多元。”

　　難點

　　公共維修基金是保障也是痛點

　　小區公共維修基金主要用于小區內公共部位和共用設施設備的維修、更新和改造?，是保障電梯正常運行的重要資源。基于此，小區電梯一旦需要中修或大修，物業管理方、住戶首先考慮的就是申請使用小區公共維修基金。據市住房和城鄉建設局統計，近年來，全市范圍內大約70%的公共維修基金用于電梯維修。

　　記者了解到，是否使用公共維修基金，需要經業主投票表決。而物業管理方與住戶間關于這一問題容易出現意見分歧，保障性資金池的使用成為爭執的焦點和痛點。《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。?

　　近年來，一些小區在申請使用公共維修基金時，往往在業主投票表決階段受阻。部分業主不參與表決使用公共維修基金的主要原因在于擔心被物業管理方套取濫用、對自己生活影響不大、認為維修責任在于物業管理方而不在于業主等。

　　使用公共維修基金的條件除了業主表決，還包括所在項目資金余額是否充足、維修項目的預算審批、維修和更新改造方案的制定、維修單位的選定等，有的項目由于存在某些特殊情況，無法直接走公共維修基金申請流程。

　　上述情況都可能導致電梯維修計劃長時間“擱淺”。那么除了使用公共維修基金，就無招可用了嗎？

　　方案

　　這些方式也能“叫醒”停運電梯

　　對于高層住戶而言，“電梯壞了的消息如晴天霹靂，電梯停運的每一天，都是備受煎熬。”電梯“罷工”又無公共維修基金加持，問題還可以如何解決？一些方式值得借鑒參考。

　　方式1：物業墊資

　　在暫時無法使用公共維修基金的情況下，由物業管理方墊資維修成為一種思路。北京一小區由于沒有公共維修基金，電梯出現故障后難以維修。為保障居民的正常出行，該物業公司向集團申請墊資，對有關樓棟的電梯進行維修，并在電梯門上張貼相關公示，逐戶上門張貼催繳通知等，最終讓電梯成功“復活”。我市泰宇隆都小區電梯維修一度陷入困境，后由該小區物業公司墊資維修，讓停運的電梯恢復正常使用。

　　方式2：使用公共收益資金

　　公共收益是指利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所得的收入。根據《物業管理條例》相關規定，這部分收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于其他合法用途。在電梯維修費用無法及時從維修基金中支出的情況下，可以考慮使用公共收益進行墊付。但現實中，這一方式的局限性也很明顯，多位物業管理人士表示，動用公共收益也需要業主簽名同意，不同意動用公共維修資金的業主可能也不同意動用公共收益部分的資金。另外，部分小區的公共收益資金有限，難以支撐電梯大修所需費用。不少小區也存在公共收益賬目管理不規范的情況，導致該資金難以發揮作用。

　　方式3：業主自籌資金更換電梯

　　去年，杭州一小區進行電梯更換，由于小區公共維修基金余額不足，于是采用“一半用物業維修資金，一半自籌”的方式，將電梯更換費用的自費部分分攤到每家每戶，業委會根據樓層不同，按照不同電梯使用系數來折算，獲得業主普遍支持，成功更換電梯。近年來，我市積極推進城鎮老舊小區改造，部分老舊小區更換了新電梯，部分資金源于業主自籌，而由于符合更換條件的電梯能獲得一定數額的資金支持，業主資金壓力也明顯減輕。對于運行時間較長、零部件普遍老化的電梯而言，更換新電梯更具經濟效益和安全性。

　　記者手記

　　快作為+多配合

　　=擺脫困境

　　“叫醒”因質量問題而停運的電梯是一場不折不扣的“群體戰”。電梯屬于公共配套資源，如何維修、使用何種公共資源，均需要業主同意。而在維修過程中，物業管理方需要多方溝通協調，并提供相關資料、辦理有關手續等，還要接受住建、質檢等部門的審核。

　　解決問題最關鍵的力量在于物業管理方和業主。在停運的電梯面前，物業管理方要講責任和效率，業主則需充分理解和配合。

　　依據《物業管理條例》，電梯屬于公共設施，物業管理方有日常維護責任。《中華人民共和國民法典》第九百四十二條明確，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序。職責所系，電梯出現故障后，物業管理方應想業主之所想、急業主之所急，凝聚共識、尋找資源，牽頭組織業主表決，籌集相關資料，配合職能部門推進問題解決，把不利影響降到最低。

　　電梯因故障停運，業主是利益密切相關方，也是解決問題的關鍵方。按照相關規定，涉及公共利益時，必須獲得法定比例以上的業主表決同意才能實施。

　　電梯是工業產品，部分易損部件需要經常更換，應理性看待。我市多個小區的電梯維修案例表明，當物業管理方積極履職、業主緊密配合時，維修工作往往能夠高效推進。這源于一個很簡單的等式：快作為+多配合=擺脫困境。

　　本組文字 記者凌保康