泰宇隆都小區(qū)1棟和12棟的電梯故障持續(xù)了一個多月。 記者黃鑫威 攝

　　“等了一趟又一趟就是進不去，天天等電梯等得心累。”日前，市區(qū)泰宇隆都小區(qū)住戶向記者反映，樓內(nèi)電梯長時間停運，給日常生活帶來極大不便。記者走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)電梯故障已持續(xù)一個多月，現(xiàn)場多位住戶情緒激動，紛紛訴說對電梯停運的無奈，更對事情遲遲“無解”表示困惑。高層住宅電梯停運給居民生活帶來了嚴(yán)重影響，而多重因素疊加導(dǎo)致維修資金短缺，電梯維修工作推進困難，恢復(fù)正常運行沒有時間表。這一困境，該如何破解？

　　現(xiàn)象

　　泰宇隆都小區(qū)電梯長時間停運，維修難以推進

　　日前，位于惠城區(qū)小金口街道的泰宇隆都小區(qū)1棟和12棟的電梯出現(xiàn)了故障。住戶反映，電梯故障導(dǎo)致原本的“兩梯四戶”變成“一梯四戶”，大大增加了等待的時間，平時上學(xué)、上班高峰期要等大半個小時才能上下樓。

　　住戶表示，他們曾向物業(yè)公司反映問題并要求維修電梯，物業(yè)公司表示電梯維修涉及費用較高，需要使用公共維修基金，但一個多月過去了，仍然沒有實質(zhì)性進展。物業(yè)公司回應(yīng)稱，故障電梯已使用多年，一些部件已經(jīng)老化，需要申請使用小區(qū)公共維修基金，正在走相關(guān)流程，“但部分業(yè)主不愿意動用小區(qū)公共維修基金，導(dǎo)致維修不能順利進行。”

　　5月15日，事情終于有了進展。該小區(qū)物業(yè)公司承諾先行墊資維修電梯。次日，維修人員開展維修作業(yè)。

　　5月21日，記者走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)2部電梯均已恢復(fù)正常使用。小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理何保強告訴記者，12棟、1棟電梯分別于5月16、18日修好，更換了曳引輪、反向輪、鋼絲繩、承重傳感器等配件，“由于部分業(yè)主不同意動用公共維修基金，物業(yè)公司為此墊付了3萬多元。”

　　難點

　　公共維修基金是保障也是痛點

　　小區(qū)公共維修基金主要用于小區(qū)內(nèi)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造?，是保障電梯正常運行的重要資源。基于此，小區(qū)電梯一旦需要中修或大修，物業(yè)管理方、住戶首先考慮的就是申請使用小區(qū)公共維修基金。據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計，近年來，全市范圍內(nèi)大約70%的公共維修基金用于電梯維修。

　　記者了解到，是否使用公共維修基金，需要經(jīng)業(yè)主投票表決。而物業(yè)管理方與住戶間關(guān)于這一問題容易出現(xiàn)意見分歧，保障性資金池的使用成為爭執(zhí)的焦點和痛點。《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。?

　　近年來，一些小區(qū)在申請使用公共維修基金時，往往在業(yè)主投票表決階段受阻。部分業(yè)主不參與表決使用公共維修基金的主要原因在于擔(dān)心被物業(yè)管理方套取濫用、對自己生活影響不大、認(rèn)為維修責(zé)任在于物業(yè)管理方而不在于業(yè)主等。

　　使用公共維修基金的條件除了業(yè)主表決，還包括所在項目資金余額是否充足、維修項目的預(yù)算審批、維修和更新改造方案的制定、維修單位的選定等，有的項目由于存在某些特殊情況，無法直接走公共維修基金申請流程。

　　上述情況都可能導(dǎo)致電梯維修計劃長時間“擱淺”。那么除了使用公共維修基金，就無招可用了嗎？

　　方案

　　這些方式也能“叫醒”停運電梯

　　對于高層住戶而言，“電梯壞了的消息如晴天霹靂，電梯停運的每一天，都是備受煎熬。”電梯“罷工”又無公共維修基金加持，問題還可以如何解決？一些方式值得借鑒參考。

　　方式1：物業(yè)墊資

　　在暫時無法使用公共維修基金的情況下，由物業(yè)管理方墊資維修成為一種思路。北京一小區(qū)由于沒有公共維修基金，電梯出現(xiàn)故障后難以維修。為保障居民的正常出行，該物業(yè)公司向集團申請墊資，對有關(guān)樓棟的電梯進行維修，并在電梯門上張貼相關(guān)公示，逐戶上門張貼催繳通知等，最終讓電梯成功“復(fù)活”。我市泰宇隆都小區(qū)電梯維修一度陷入困境，后由該小區(qū)物業(yè)公司墊資維修，讓停運的電梯恢復(fù)正常使用。

　　方式2：使用公共收益資金

　　公共收益是指利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得的收入。根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，這部分收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于其他合法用途。在電梯維修費用無法及時從維修基金中支出的情況下，可以考慮使用公共收益進行墊付。但現(xiàn)實中，這一方式的局限性也很明顯，多位物業(yè)管理人士表示，動用公共收益也需要業(yè)主簽名同意，不同意動用公共維修資金的業(yè)主可能也不同意動用公共收益部分的資金。另外，部分小區(qū)的公共收益資金有限，難以支撐電梯大修所需費用。不少小區(qū)也存在公共收益賬目管理不規(guī)范的情況，導(dǎo)致該資金難以發(fā)揮作用。

　　方式3：業(yè)主自籌資金更換電梯

　　去年，杭州一小區(qū)進行電梯更換，由于小區(qū)公共維修基金余額不足，于是采用“一半用物業(yè)維修資金，一半自籌”的方式，將電梯更換費用的自費部分分?jǐn)偟矫考颐繎簦瑯I(yè)委會根據(jù)樓層不同，按照不同電梯使用系數(shù)來折算，獲得業(yè)主普遍支持，成功更換電梯。近年來，我市積極推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，部分老舊小區(qū)更換了新電梯，部分資金源于業(yè)主自籌，而由于符合更換條件的電梯能獲得一定數(shù)額的資金支持，業(yè)主資金壓力也明顯減輕。對于運行時間較長、零部件普遍老化的電梯而言，更換新電梯更具經(jīng)濟效益和安全性。

　　記者手記

　　快作為+多配合

　　=擺脫困境

　　“叫醒”因質(zhì)量問題而停運的電梯是一場不折不扣的“群體戰(zhàn)”。電梯屬于公共配套資源，如何維修、使用何種公共資源，均需要業(yè)主同意。而在維修過程中，物業(yè)管理方需要多方溝通協(xié)調(diào)，并提供相關(guān)資料、辦理有關(guān)手續(xù)等，還要接受住建、質(zhì)檢等部門的審核。

　　解決問題最關(guān)鍵的力量在于物業(yè)管理方和業(yè)主。在停運的電梯面前，物業(yè)管理方要講責(zé)任和效率，業(yè)主則需充分理解和配合。

　　依據(jù)《物業(yè)管理條例》，電梯屬于公共設(shè)施，物業(yè)管理方有日常維護責(zé)任。《中華人民共和國民法典》第九百四十二條明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序。職責(zé)所系，電梯出現(xiàn)故障后，物業(yè)管理方應(yīng)想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急，凝聚共識、尋找資源，牽頭組織業(yè)主表決，籌集相關(guān)資料，配合職能部門推進問題解決，把不利影響降到最低。

　　電梯因故障停運，業(yè)主是利益密切相關(guān)方，也是解決問題的關(guān)鍵方。按照相關(guān)規(guī)定，涉及公共利益時，必須獲得法定比例以上的業(yè)主表決同意才能實施。

　　電梯是工業(yè)產(chǎn)品，部分易損部件需要經(jīng)常更換，應(yīng)理性看待。我市多個小區(qū)的電梯維修案例表明，當(dāng)物業(yè)管理方積極履職、業(yè)主緊密配合時，維修工作往往能夠高效推進。這源于一個很簡單的等式：快作為+多配合=擺脫困境。

　　本組文字 記者凌保康