《惠州市房地產開發項目停車位租售管理辦法》政策解讀

　　一、制定文件的必要性

　　2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》第一次從法律層面上確立了“小區車位及車庫應首先滿足業主需要”的原則，但長期以來，應如何滿足業主對停車位的需求仍缺乏對應的細則或規范。2019年3月，我市發布了《惠州市惠城區房地產開發項目停車位租售管理辦法》，自實施以來，對加強小區停車位交易管理、滿足小區業主停車需求、提升停車位交易透明度提供了制度保障。近年來，隨著經濟社會發展和人民生活水平提高，家用汽車的保有量迅速增加，廣大市民群眾對小區停車位的需要呈現多樣化的趨勢，部分業主希望一次性購買多個停車位以滿足家庭車輛停放需要，也有部分業主希望租賃停車位，還有部分業主無停車位租售意愿。同時，有些小區停車位量緊缺、供不應求，而有些小區停車位卻閑置無人租購，而因停車位銷售信息不對稱、人防停車位使用等問題導致的矛盾糾紛也不同程度的存在。為進一步解決小區停車位如何首先滿足業主需求的問題，滿足人民群眾對美好生活的需要，重新修訂我市停車位租售管理辦法，具有必要性。

　　二、主要依據

　　1.《中華人民共和國民法典》；

　　2.《中華人民共和國人民防空法》；

　　3.《廣東省物業管理條例》。

　　三、主要條款說明

　　《惠州市房地產開發項目停車位租售管理辦法》共十八條。主要內容包括：立法目的和依據、適用范圍、定義、停車位租售管理具體規定、監督管理、施行日期等內容。具體如下：

　　（一）立法目的和依據。第一條闡述了制定目的和依據。

　　（二）適用范圍。第二條確定了適用范圍，由原辦法適用范圍的惠城區擴大至全市行政區域。

　　（三）定義。第三條至第七條明確了停車位的相關定義、業主優先原則等具體規定。明確專有部分停車位、人防工程停車位、共有部分停車位的定義，并明確各類型停車位使用的大原則：一是專有部分停車位要取得權屬登記方可出售、附贈，且不得只售不租。二是人防工程停車位收益歸投資者所有，維護管理由投資者或受益單位負責。三是共有部分停車位出租收益在扣除合理管理成本后歸業主共有。

　　（四）停車位租售信息公示。第八條、第九條明確了建設單位在銷售商品房時以及在銷售停車位之前必須對停車位信息進行公示。第八條規定建設單位在預售或現售商品房時，應將建筑區劃（物業管理區域）內停車位的數量、價格、租售方式等信息進行公示，通過加強停車位有關信息的預披露，消除消費者在購房時對停車位售價的信息不對稱。第九條規定建設單位租售停車位的，需將租售方案在小區公示30日并報房地產行政主管部門備案。租售方案應包含停車位的數量、面積、配比、價格等重要信息。此條款是對《廣東省物業管理條例》第五十四條規定的具體化管理措施。

　　（五）滿足業主對停車位需要的具體化措施。《辦法》第十條、第十一條、第十二條、第十三條對停車位的出售規則作出具體化規定，業主購買停車位的數量上限需與物業管理區域房屋套數與可出售停車位的配比相關聯，在配比不足1:1時，每套房屋業主只能購買本小區一個停車位。配比超出1:1的，停車位租售方案備案超過1年，完成必要的信息公示后，業主可以多買一個停車位。第十二條規定，停車位租售方案備案超過3年或者竣工備案超10年的（主要是《辦法》實施前的歷史存量項目），業主可以購買符合實際需要的停車位。

　　（六）明確停車位出租的規定。《辦法》第十五條對停車位出租進行了規定，第一款明確停車位出租應首先滿足業主及物業使用人需要。第二款規定了停車位出租給本小區業主或物業使用人之外的其他人的，租期不超過6個月。

　　（七）監督管理。第十六條、第十七條明確了違規銷售停車位的后果及房地產行政主管部門對停車位租售行為的監管。

　　（八）施行日期。第十八條明確了實施日期。

　　四、關于施行日期的說明

　　該文件自2023年7月9日起施行，有效期5年。