工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢層分割轉(zhuǎn)讓

　　過去，如何自由分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，引進上下游企業(yè)共同發(fā)展，一直是制造業(yè)企業(yè)的心頭難題，如今這一困局在惠州將得到破解。7月11日，市自然資源局、市工業(yè)和信息化局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于印發(fā)工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記操作指引的通知》（以下簡稱《操作指引》），進一步支持制造業(yè)企業(yè)盤活工業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，提高土地利用率，規(guī)范工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記程序。

　　根據(jù)《操作指引》，我市工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢、層等固定界限為基本單元分割、轉(zhuǎn)讓。受讓方須為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，且屬制造業(yè)企業(yè)。同時，自留廠房、倉庫等物業(yè)建面比例不得低于40%，轉(zhuǎn)讓部分5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓，高標(biāo)廠房和工業(yè)大廈則不受此限制。

　　受讓方須為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)

　　惠城區(qū)東江灣產(chǎn)業(yè)園，項目建設(shè)“你追我趕”，一棟棟現(xiàn)代工業(yè)廠房拔地而起。當(dāng)前，惠州吹響制造業(yè)當(dāng)家最強音，“3+7”產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)如火如荼，大項目大企業(yè)紛至沓來建廠建園，同時也帶動了上下游的中小企業(yè)進駐布局，通過購買和租賃廠房進入產(chǎn)業(yè)鏈。

　　《操作指引》明確，工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權(quán)屬界線封閉的空間。制造業(yè)企業(yè)在工業(yè)性質(zhì)國有建設(shè)用地上已確權(quán)登記的廠房、倉庫等物業(yè)的國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)可按規(guī)定進行分割和分割轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)登記。

　　值得一提的是，轉(zhuǎn)讓對象并不是隨意的。根據(jù)規(guī)定，分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)應(yīng)用于引進相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項目，受讓方須為經(jīng)依法注冊登記且為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，受讓方須屬制造業(yè)企業(yè)。

　　允許按層分割轉(zhuǎn)讓，將打破過去工業(yè)物業(yè)難以轉(zhuǎn)讓的局面，幫助鏈主企業(yè)攤薄廠房使用、購買成本，減輕產(chǎn)權(quán)所有者的轉(zhuǎn)讓壓力。同時，支持企業(yè)打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，提高產(chǎn)業(yè)鏈的完整性，降低全產(chǎn)業(yè)鏈的總體成本，支持制造業(yè)發(fā)展。

　　該政策實施期限為1年，實施期間出臺新的文件將按最新文件執(zhí)行。

　　最小分割單位為層，層內(nèi)不能再進行分割

　　產(chǎn)業(yè)如何分割是企業(yè)關(guān)注的重點。對此，《操作指引》對分割單元和分割比例進行了詳細(xì)規(guī)定。

　　對于分割單元，《操作指引》明確，最小的分割單位為層，層內(nèi)不能再進行分割。工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)在分割及分割轉(zhuǎn)讓時，不得將一宗土地分割為多宗土地，土地使用權(quán)為按份共有或共同共有，不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證應(yīng)標(biāo)注共有方式。同時，分割及分割轉(zhuǎn)讓時不得改變土地用途和房屋用途。

　　在分割比例上，《操作指引》規(guī)定，工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內(nèi)的辦公、生活服務(wù)等配套用房不得獨立進行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按土地出讓合同、建設(shè)工程竣工驗收等相關(guān)材料規(guī)定的比例且以幢、層等固定界限為基本單元進行分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　分割轉(zhuǎn)讓后，原權(quán)利人自留的廠房、倉庫等物業(yè)的建筑面積占分割轉(zhuǎn)讓前廠房、倉庫等物業(yè)確權(quán)登記的建筑面積比例不得低于40%；受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)自完成分割轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓，不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權(quán)證附記項應(yīng)標(biāo)注起止時限。

　　可以看到，不允許在層內(nèi)再進行分割，同時規(guī)定5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓，從一定程度抬高了炒作工業(yè)地產(chǎn)的門檻，防止利用分割政策將工業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)房地產(chǎn)。

　　鼓勵企業(yè)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈

　　向空間要發(fā)展，“工業(yè)上樓”是一個路徑。工業(yè)用地供應(yīng)趨緊，制約了制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！肮I(yè)上樓”通過高強度、集約化開發(fā)，大幅提高廠房面積和畝產(chǎn)效益，是挖掘土地利用潛力，提升經(jīng)濟密度的突破口。

　　在此方面，《操作指引》提出，鼓勵企業(yè)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈。容積率在1.6以上、二層以上且?guī)ЧI(yè)電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的廠房、倉庫等物業(yè)可以按幢、層等為基本單元進行國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，也可以按幢、層進行分割或分割轉(zhuǎn)讓。分割轉(zhuǎn)讓后原權(quán)利人自留的廠房、倉庫等物業(yè)的建筑面積比例不受不少于40％的限制，受讓后的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的再次轉(zhuǎn)移登記不受時限的限制。

　　當(dāng)前，不少企業(yè)希望對原有廠房進行升級擴建并進行分割出讓。對此，《操作指引》明確，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地、倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，涉及按幢、層等固定界線為基本單元分割的，可按規(guī)定辦理工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割或分割轉(zhuǎn)讓。

記者邱若蓉

通訊員馬正波