對惠州市十三屆人大四次會議代表建議第20240016號的答復

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　　惠市住建案〔2024〕37號

對惠州市十三屆人大四次會議代表建議第20240016號的答復

金雪梅代表：

　　您提出的關于《制定空置房收費標準》的建議收悉，首先，非常感謝您對我市物業管理工作的關心與支持。收到您的建議后，我局會同市發展和改革局認真研究，現答復如下：

　　一、我市物業小區服務收費價格政策情況

　　2005年7月1日，《惠州市物業服務收費管理暫行規定》（以下簡稱《暫行規定》）正式施行，我市物業小區物業服務收費正式納入法制化軌道，同日，《關于公布惠城區住宅物業服務收費政府指導價的通告》（惠價〔2005〕70號）正式生效，明確惠城區住宅物業服務收費實行政府指導價。

　　2010年10月1日，《惠州市物業服務收費管理實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）正式施行，同時廢止《暫行規定》。

　　2015年10月1日，《實施辦法》有效期到期，我市發改局牽頭根據國家有關工作部署開展放開非保障性住房物業服務收費試點的工作，實行市場調節價，該政策一直延續至今。

　　二、我市物業小區物業服務定價管理的說明

　　政府指導價、政府定價的定價權限和具體適用范圍，以中央的和地方的定價目錄為依據。地方定價目錄由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門按照中央定價目錄規定的定價權限和具體適用范圍制定，經本級人民政府審核同意，報國務院價格主管部門審定后公布。省、自治區、直轄市人民政府以下各級地方人民政府不得制定定價目錄。在廣東省定價目錄中，惠州市只對保障性住房物業服務收費實行定價管理。

　　三、全國人大常委會法制工作委員會有關審查意見

　　2023年8月9日，全國人大常委會法制工作委員會對某省地方物業管理條例對業主未實際入住使用的物業服務費交納比例作出規定的問題進行了審查（詳見附件），法制工作委員會審查認為：民法典第九百四十四條規定，“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”根據民法典規定，業主應當按照物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕向物業服務人支付物業費。實踐中，未實際入住業主是否可以減免物業費，可以在物業服務合同中約定。未約定的，應當適用民法典的規定。地方對（業主未實際入住使用）物業管理空置房出臺收費規定，缺乏上位法依據，實踐中也比較難操作，容易引發糾紛，地方性法規對此不宜直接作出規定。地方物業管理條例關于業主未實際入住使用的物業費交納比例的規定與上位法不一致，應當予以糾正。地方人大及有關方面應對涉及上述問題的地方性法規、規章、規范性文件等加強梳理研究和備案審查，及時修改完善相關規定，并在以后相關立法和備案審查工作中注意把握。

　　下來，有關我市物業服務收費政策調整或制定的問題，我局將繼續配合價格主管部門做好相關工作。誠摯感謝您對我們工作的關心和支持，歡迎您繼續對我們的工作提出寶貴意見和建議。

　　專此答復。

　　附件：對地方物業管理條例有關移交專業經營設施設備所有權等規定的審查研究案例

惠州市住房和城鄉建設局    

2024年6月6日      

（聯系人及電話：萬啟兵  0752-2898665）