印發《惠州市發展和改革局 房產管理局關于放開非保障性住房物業服務收費試點的工作方案》的通知.pdf

附件

惠州市發展和改革局 房產管理局關于放開非保障性住房物業服務收費試點的工作方案

    為推進社會主義市場經濟發展，促進我市物業服務行業的健康發展，推動物業管理的法制化，保障企業和業主的合法權益，根據我省新修訂的《廣東定價目錄（2015年版）》和省發展改革委、省住房和城鄉建設廳關于開展放開非保障性住房物業服務收費試點工作部署，結合我市實際，制定本方案。

一、指導思想

貫徹落實十八屆三中、四中全會精神，按照國家和省經濟社會發展的總體部署，緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用，主動適應經濟發展新常態，加快完善主要由市場決定價格的機制，為推改革、促發展、惠民生作出更大貢獻。

二、工作目標

通過試點放開保障性住房以外的物業服務收費，建立主要由市場形成的物業服務價格機制，并建立相應的事中事后監管制度，保護物業服務企業和業主的合法權益，促進物業服務行業健康有序發展。

三、主要任務

（一）放開全市(含縣、區)保障性住房以外的物業服務收費，實行市場調節價

1. 放開新建商品房住宅前期物業服務收費，實行市場調節價。新建住宅物業服務收費的定價，由開發商參照同類物業服務收費標準，結合開發項目品質，按照質價相符的原則確定物業服務企業的服務內容和收費標準。

2. 放開業主大會成立之前的老舊小區和房改房物業服務（含自有車位、車庫物業服務）收費，實行市場調節價。根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《廣東省物業管理條例》等相關規定，確定物業服務企業調整物業服務收費標準應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

3. 別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費，繼續實行市場調節價。

4. 放開物業服務其他相關收費，實行市場調節價。

（二）保障性住房物業服務收費實行政府指導價管理

經濟適用房、公共租賃住房、廉租房等保障性住房物業服務收費繼續按現行政策，實行政府指導價管理。

（三）加強事中事后的監管

1. 建立和完善調價機制。物業服務企業或業主需調整市場調節價物業服務收費標準的，應依據《物權法》、《物業管理條例》和《廣東省物業管理條例》等法律和行政法規的規定進行，已成立業主委員會的小區服務收費標準的調整，按業主大會確定的議事規則，在鄉鎮人民政府(街道辦事處)和居(村)委會的監督下調整物業服務收費標準；因故未能設立業主大會和業主委員會的，物業服務企業或業主需調整物業服務收費標準時，應當由物業所在地的居(村)委會在鄉鎮人民政府(街道辦事處)的指導和監督下組織實施，并履行以下程序：（1）由物業服務企業或者業主書面向居委會提出調價事宜；（2）物業服務企業接受第三方對小區物業服務經營情況的專項審計；（3）制定調價方案；（4）公布調價方案、理由和第三方專項審計報告，公示時間不少于30天；(5) 公示結束后，書面征求或業主現場表決以及其他方式收集全體業主意見；(6) 公示征求意見結果，公示內容包括收集到的業主意見情況，并在公開場合公布，公示時間不少于30天；（7）公布物業服務企業調整物業服務收費標準結果及執行新物業服務收費標準的起始日期。

    2. 加強對物業服務企業的價格與質量誠信體系建設。不斷完善物業服務企業的價格信用制度，指導物業管理協會加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，加強對違反法律法規和行業規范行為的監督檢查，促進行業的健康發展。

    3. 嚴格落實明碼標價制度。開發商在售房前要嚴格按照商品房銷售明碼標價的有關規定做好價格公示，對業主入住前和入住后收取的各項物業服務收費項目及標準，必須在銷售前公示和告知，并在物業服務合同予以約定。入住后的小區，物業服務企業必須在小區顯著位置或收費地點將物業服務企業名稱、收費項目、收費標準、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、價格舉報電話12358等內容采取公示欄、公示牌等方式進行公示。

4. 價格主管部門要加強價格行為監管。依法加強對商品房銷售、物業服務市場價格行為的監管，加強對銷售商品房、提供物業服務明碼標價的監督與檢查;對串通漲價、價格欺詐等不正當價格行為以及不實行明碼標價的，依據《價格法》等法律、法規予以查處。

5. 房管部門要加強對物業服務企業行為的監督管理，組織和指導行業協會擬定全市物業行業的服務標準，加強對物業管理人員培訓工作的指導。

6. 探索建立業主與物業服務企業協商議事的信息化平臺。鼓勵物業服務企業運用物業服務信息化管理系統，利用信息化手段，建立公開透明的物業管理機制，搭起物業管理企業與業主之間和諧溝通的橋梁，使業主更清楚物業管理的基本情況 、收費標準和相關政策法規，減少業主和物業服務企業的糾紛，提高管理能力和服務水平，規范企業的管理行為，建立和諧社區。

四、實施步驟

    本試點方案從2015年10月1日起試行一年，具體工作步驟安排如下：

(一)制定試點政策階段。2015年6月底前由市發改部門根據省發改委的要求，制定工作方案。8月底前多種形式公開征求社會各界的意見、建議后，會同住建、房管等部門對工作方案進行完善后上報市政府審批。

(二)組織實施階段。2015年9月，做好放開非保障性住房服務收費試點工作的宣傳，以及實施前的準備工作。10月1日起實施。

(三)評估總結階段。2016年9月底前，采取委托第三方機構等形式，對試點期間各項政策的落實情況、社會和群眾的反映等進行評估，提出政策完善的建議,條件成熟則正式實施。

五、保障措施

1. 成立工作機構，加強組織領導。成立試點工作領導小組，組長由分管發改工作的市領導擔任，副組長由分管物業工作的市發展改革局、市房管局副局長擔任，成員單位由發改、房管、住建等部門組成，領導小組下設辦公室，由發展改革局負責此項工作的局領導兼任主任。領導小組辦公室通過聯席會議的形式，對試點工作進行指導協調。各縣(區)必須按要求成立相應工作機構，加強試點工作的指導。

2. 加強協調聯動,明確部門責任。物業服務收費涉及到各級政府和相關職能部門，因此，各級人民政府、各級發改(價格)、房管、住建等部門，在試點期間應加強協調，切實履行工作職責，定期召開工作聯席會議，建立定期工作通報制度。房管部門要不斷建立和完善物業服務規范管理的相關規定，指導市物業管理協會等行業組織加強行業自律，完善行業的規范管理，建立我市物業行業服務標準，推進我市物業服務標準化建設，推動我市物業服務企業健康、良性發展。

3. 嚴密組織實施,加強監督指導。市發展改革局按照試點工作方案，制定好落實的計劃，周密組織實施，有序推進工作開展。同時，要加強對縣區試點工作的指導，加強部門之間的協調，確保工作落到實處。

4. 掌握社會動態,及時跟蹤處理。各級發改、房管部門要密切關注試點過程中的社會動態，及時收集、處置和上報試點過程出現的情況和問題。

5. 發揮行業作用，加強宣傳力度。物業管理協會等行業組織要發揮行業對物業服務企業的指導作用；同時要做好對放開價格后物業管理的宣傳工作，保障試點工作平穩有序，順利完成。