《惠州市市直房改住房上市交易管理辦法》解讀

　　市住房和城鄉建設局修訂的規范性文件《惠州市市直房改住房上市交易管理辦法》（惠府〔2020〕40號），于2020年10月23日起施行，根據《惠州市政府系統政策解讀工作細則（試行）》（惠府辦函〔2018〕170號）的相關規定，現就文件解讀如下：

　　一、《辦法》修訂的背景和依據說明

　　我市從1991年開始房改，當時政策規定，職工按照標準價購買房改房的，擁有部分房屋所有權；按照成本價購買房改房的，擁有房屋所有權。隨后對按標準價購買房改房的職工，鼓勵其在自愿的基礎上按成本價補足房價款及利息，產權完全歸個人所有。房改房是我國二十世紀90年代城鎮住房制度改革的產物。1995年批準房改房上市交易，歷時25年，完成了大部分房改房上市交易。根據過去3年的統計結果顯示，每年房改房上市交易約100宗。由于房改房不完全產權的特性，其上市交易流程有別于一般住房，有必要保留專門的規范性文件來規范具體的交易行為。《辦法》明確了以下三部分內容，一是明確了房改住房上市交易的行為；二是明確了不允許上市交易的情形；三是明確了相關稅收政策。《辦法》依據省政府《關于加快住房制度改革實行住房貨幣分配的通知》（粵府〔1998〕82號）等法律、法規及規章，制定實施，內容符合法律、法規、規章和有關政策的規定，服從上級行政機關的命令、決定，沒有超越職權范圍。規范性文件是市各級行政機關依據法定職權和程序制定發布的，對公民、法人或者其他組織具有普遍約束力。惠州市住房和城鄉建設局作為惠州市人民政府組成部門，其起草資格符合相關法律、法規的規定。《辦法》經市政府法制部門審查，報市政府常務會議討論決定通過后發布，符合《廣東省行政機關規范性文件管理規定》（粵府令第93號）、《惠州市行政機關規范性文件制定程序規定》的規定，制定程序合法有效。

　　二、《辦法》修訂的內容

　　（一）表述更為準確。將《惠州市市直房改住房上市出售辦法》的名稱修改為《惠州市市直房改住房上市交易管理辦法》。

　　（二）第二條修改為：“第二條  本辦法所稱房改住房是指職工按市房改售房方案購買的住房，包括按房改成本價、標準價購買的住房。其中按成本價購買的房改住房享有完全產權；按標準價購買的房改住房享有不完全產權，其中80%歸購房職工，20%歸原房改單位。按成本價購買的房改住房在辦理不動產權證書時在附記中標注“按成本價購買，享有完全產權”；按標準價購買的房改住房在辦理不動產權證書時在附記中標注“按優惠價購買房改房”。本辦法所稱房改住房上市交易包括房改住房的買賣、贈與、抵押等處分行為以及不動產登記部門依據人民法院生效判決、裁定辦理的房改住房產權變更登記行為。”

　　（三）第三條修改為：“第三條  按成本價購買的房改住房上市交易的，直接到房產交易及不動產登記部門辦理相關手續。”

　　（四）第四條修改為：“第四條  按標準價購買的房改住房上市交易及其他因法院強制執行導致不動產權屬變更的行為必須按規定補交房款，再辦理不動產權變更登記。按標準價購買的房改住房因繼承、夫妻財產約定、離婚析產等不屬于上市交易行為的事由須辦理不動產產權變更登記的，申請人可以選擇以下兩種情形：選擇補交房款，則辦理不動產登記后該房改住房屬于完全產權；不補交房款，保留標準價購買的房改住房性質，仍屬于不完全產權，在辦理不動產權證書時在附記中繼續標注“按優惠價購買房改房”。”

　　（五）新增第五條：“第五條  應補交房款是房改住房增值部分的20%，現總房款按現行市場評估價計算。公式如下：應補交房款=（現總房款-原房改時已交房款）X 20%。

　　補交的房款由產權人交回原產權單位，并按規定存入住房基金主管部門市直住房基金專戶（原產權單位）內統籌管理。原產權單位存在的行政事業單位、企事業單位上市交易（或換證）的房產，應補交的房款全額繳存住房基金主管部門市直住房基金專戶（原產權單位）。原產權單位已撤銷的企、事業單位上市交易（或換證）的房產，補交的房款繳存市財政國庫賬戶。”

　　（六）從第六條開始序號順延。

　　（七）原第五條  下列房改住房，暫不允許上市交易：

　　（一）有產權糾紛的住房。（二）校園內不能分割及封閉管理的住房。（三）被依法查封或者以其他形式限制權屬轉移的住房。修改為：現第六條下列房改住房，暫不允許上市交易：（一）有產權糾紛的住房。（二）校園內及其他不能分割及封閉管理的住房。（三）被依法查封或者以其他形式限制權屬轉移的住房。

　　（八）原第六條職工購買的房改住房，第一次上市交易免征營業稅（及其附征的城市維護建設稅、教育費附加等）和土地增值稅；按市政府公告基準地價的10%向政府補交地價款。以成本價購買的房改住房，出售收入全部歸個人所有。修改為：現第七條  職工購買的房改住房，按現行的稅收政策，在第一次上市交易時：免征增值稅（及其附征的城市維護建設稅、教育費附加等）、土地增值稅和印花稅；個人所得稅按有關法律、法規及政策規定依法征收；按規定補交的土地出讓金，免征土地權屬轉移的契稅；按規定補交的房款，應按照規定繳納契稅，具體將按有關稅收政策執行。以成本價購買的房改住房，出售收入全部歸個人所有。

　　（九）新增第十一條：“第十一條  本辦法由市住建局負責解釋。” 

　　三、《辦法》實施的對象人群及其可能帶來的影響

　　《辦法》實施的對象人群是指購買了房改住房的干部職工。對于促進我市房地產市場健康穩定發展，促進存量住房流通，改善居民的住房條件發揮了重要作用，一方面為有條件改善居住條件的職工能夠出售現有的房改房提供了強有力的法規依據，另一方面有效保障了房改房上市交易規范有序進行。