《惠州市住房和城鄉建設局 惠州市財政局關于惠州市住宅專項維修資金管理辦法》的解讀

　　一、住宅專項維修資金制度產生的背景

　　住宅專項維修資金制度主要是要解決產權結構多元化情形下，對共用部位及共用設施設備進行維修、改造時，如何籌集費用的問題。1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的出臺，標志著該制度正式實施。2007年，根據《物權法》、《物業管理條例》，住建部和財政部制定了《住宅專項維修資金管理辦法》，同時廢止原規定，標志該制度進一步完善。

　　二、惠州市首期住宅專項維修資金繳存標準

　　每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為上一年度本市住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%。目前核定的標準是：高層建筑60元/平方米，多層建筑50元/平方米，車庫75元/平方米。

　　三、住宅專項維修資金的申請使用

　　（一）使用范圍：專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、避雷設施、照明、二次供水設施、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　（二）分攤原則：受益人與負擔人相一致。

　　1.用于涉及整個物業管理區域的，由全體業主包括開發建設單位自用、出租的房屋，受益的幼兒園、學校、街道社區等房屋但不包括開發建設單位給全體業主留用的物業管理用房及共用設施設備用房，按所擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　2.用于兩個或兩個以上物業管理區域的，由各自物業管理區域的全體業主按所擁有物業建筑面積的比例共同承擔。

　　3.用于涉及單棟的，由該棟房屋業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　4.在一棟住宅內，專屬于一層住宅內全體業主使用的，由該層住宅內的全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　四、住宅專項維修資金的使用申請分類

　　（一）緊急情況：

　　1.電梯經評估、檢驗認為存在嚴重事故隱患，可能發生危及人身財產安全的；只有一臺電梯的住宅，電梯故障嚴重影響業主日常出行的。

　　2.消防設施設備出現安全故障，消防監管部門要求立即消除消防安全隱患或責令限期整改的。

　　3.屋面、外墻防水自然損壞嚴重滲漏，嚴重影響業主日常生活和居住的。

　　4.二次供水（包括生活、消防）、排水（包括排污、雨水）設施因堵塞、爆裂等導致無法正常供水、排水，已經影響到業主的正常生活的。

　　5.房屋外立面有脫落危險危及公共安全的。

　　6.小區內公共場所或道路因坍塌、下沉開裂等嚴重影響業主活動、出行安全的。

　　7.小區內非經營性公共休閑、娛樂設施（含兒童娛樂設施）嚴重損壞，無法滿足正常使用及危及人身安全的。

　　8.山體滑坡、臺風等自然災害或其他不可抗力原因，導致小區山體滑坡、道路護坡或其它共用設施設備毀損的，不屬于公共責任險理賠范圍的，或者是公共責任險理賠后不足部分。

　　9.其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

　　（二）一般情況：除緊急情形和禁止情形以外的其他情形。

　　五、申請主體：物業管理人是使用住宅專項維修資金的申報主體，包括：業主、業主員委會、受委托的物業服務企業或其他管理人。

　　六、導致維修資金使用難得因素：一是“雙三分之二”簽字環節難；二是出現業主投訴，導致申請擱淺；三是申請人不清楚流程和法律規定；

　　七、住宅專項維修資金使用案例

　　案例一：某物業管理區域一幢小高層電梯公寓的頂層屋面嚴重滲透，頂層業主多次向物業服務企業反映情況并請求及時維修，物業服務企業在多次征求業主意見無果的情況下始終不能解決維修問題，最終導致頂層業主長期不繳納物業管理費。

　　1.業主責任分析

　　業主對于使用維修資金對屋頂進行修繕無法達成一致意見，并非物業服務合同中約定的物業服務企業的義務，業主拒不繳納物管費，屬于合同違約行為。物業服務企業有權要求業主履行合同，并收取違約金。也可依照合同約定，申請仲裁或向人民法院起訴。業主不可以非法方式維護合法權益。

　　2.企業責任分析

　　按照《民法通則》和《侵權責任法》，如果出現法律規定的緊急情況，物業服務企業沒有履行組織維修的義務，一旦業主出現損失，需要承擔“過錯推定責任”。如果合同有約定，沒有履行義務，則違反《合同法》，需要賠償損失，追究責任。企業從避免承擔責任角度需履行法定義務。

　　案例二：房屋共用部位、共用設施設備受損，物業服務企業為及時修復，由工作人員擅自代表業主簽名使用維修資金，引發業主與物業服務企業的嚴重對立，進而演變成群體性上訪事件。

　　違法行為及后果分析：偽造簽名在法律上無效。

　　根據《民法通則》侵犯了姓名權，給本人造成損失的，要依法賠償。根據《刑法》，因偽造簽名構成犯罪的，要追究刑事責任。

　　維修資金管理部門發現維修資金中出現偽造簽名或者出現類似投訴的，要暫停審批，并進行調查。