關(guān)于對(duì)《惠州市住房公積金管理中心住房公積金貸款辦法》的解讀

　　《惠州市住房公積金管理中心住房公積金貸款辦法》（簡(jiǎn)稱《貸款辦法》）已經(jīng)進(jìn)行起草并發(fā)布，《貸款辦法》解讀如下：

　　一、發(fā)布的必要性

　　《貸款辦法》自2015年實(shí)施以來(lái)，有效規(guī)范和促進(jìn)了我市住房公積金貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，更加方便職工個(gè)人辦理住房貸款，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，規(guī)范公積金貸款的管理行為，提高透明度，推動(dòng)了住房公積金事業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。現(xiàn)《惠州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<惠州市住房公積金貸款辦法>的通知》(惠府辦〔2015〕26號(hào))有效期已屆滿，《民法典》于2021年1月出臺(tái)，且國(guó)家住建部等多部委對(duì)住房公積金貸款相關(guān)政策作出了新的規(guī)定，因此為加強(qiáng)住房公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)范性、便利性和統(tǒng)一性，維護(hù)職工權(quán)益，根據(jù)依法行政的原則，需對(duì)《貸款辦法》作出修改并重新發(fā)布。

　　二、可行性

　　規(guī)范住房公積金貸款的管理行為，提高透明度，推動(dòng)住房公積金事業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。同時(shí)，也將進(jìn)一步完善住房金融制度，增強(qiáng)住房公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)范性、便利性，以維護(hù)職工利益為出發(fā)點(diǎn)，拓展住房公積金的社會(huì)保障功能。

　　三、主要依據(jù)

　　（一）國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》

　　（二）中國(guó)人民銀行《貸款通則》

　　（三）《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建金管〔2005〕5號(hào)）

　　（四）《廣東省建設(shè)廳關(guān)于確定我省普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（粵建房字〔2005〕58號(hào)）

　　（五）《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（建金〔2010〕179號(hào)）

　　（六）《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住房公積金服務(wù)工作的通知》（建金〔2011〕9號(hào)）

　　（七）《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部 人民銀行關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（建金〔2014〕148號(hào)）

　　（八）《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部 中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付款比例的通知》（建金〔2015〕128號(hào) ）

　　（九）《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部 中國(guó)人民銀行關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》（建金〔2015〕150號(hào)）

　　（十）《惠州市住房公積金管理規(guī)定》（惠府〔2018〕13號(hào)）

　　（十一）《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于取消部分部門規(guī)章和規(guī)范性文件設(shè)定的證明事項(xiàng)的決定》（建法規(guī)〔2019〕6號(hào)）

　　四、解決的主要問(wèn)題

　　（一）貫徹落實(shí)《惠州市住房公積金管理規(guī)定》（惠府〔2018〕13號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），具體規(guī)范住房公積金貸款業(yè)務(wù)。由于已頒布的《規(guī)定》對(duì)規(guī)范住房公積金貸款行為只是作了原則規(guī)定，在實(shí)際工作中還缺乏操作的具體依據(jù)，因此，需要《貸款辦法》來(lái)具體規(guī)范住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

　　（二）進(jìn)一步防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我市住房公積金業(yè)務(wù)穩(wěn)步快速發(fā)展,貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大,防范和控制貸款風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任也逐漸加重。《貸款辦法》是繼頒布實(shí)施《規(guī)定》之后，一部專門從住房公積金貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)各方、從住房公積金貸款管理角度防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要規(guī)章制度。

　　（三）更好地發(fā)揮住房公積金的作用、保護(hù)借貸雙方合法權(quán)益。住房公積金貸款是職工解決住房困難，改善住房條件，獲得資金支持的重要途徑。住房公積金貸款關(guān)系到職工的切身利益，實(shí)踐中難免產(chǎn)生爭(zhēng)議，既不利于廣大職工享受住房公積金的好處，也不利于住房公積金作用的充分發(fā)揮，為此需要對(duì)《貸款辦法》加以規(guī)范和改進(jìn)。

　　五、主要內(nèi)容解讀

　　（一）《貸款辦法》第八條是關(guān)于部分情形不準(zhǔn)予公積金貸款的規(guī)定。

　　1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)審計(jì)署審計(jì)報(bào)告》（審社報(bào)〔2020〕8號(hào)）以及住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等4部門《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(建金〔2010〕179號(hào))“一、住房公積金個(gè)人住房貸款只能用于繳存職工購(gòu)買、建造、翻建、太修普通自住房,以支持基本住房需求”的規(guī)定，不受理所購(gòu)房屋用途為別墅的公積金貸款。

　　2.根據(jù)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（建金〔2010〕179號(hào)）的第一條“住房公積金個(gè)人住房貸款只能用于繳存職工購(gòu)買、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房”以及第六條“城市住房公積金管理中心和受委托銀行要采取有效措施，加強(qiáng)住房公積金個(gè)人住房貸款的調(diào)查、審核、抵押、發(fā)放、回收等工作，切實(shí)加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，保障資金安全”的相關(guān)規(guī)定，為了防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)繳存職工的合法權(quán)益，不受理購(gòu)買部分產(chǎn)權(quán)份額的（共有產(chǎn)權(quán)住房除外）或直系親屬名下的住房公積金貸款申請(qǐng)。

　　3.根據(jù)《關(guān)于住房公積金管理若干具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建金管〔2005〕5號(hào)）第十三條“職工沒(méi)有還清貸款前，不得再次申請(qǐng)住房公積金貸款”。

　　4.根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部 人民銀行關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（建金〔2014〕148號(hào)）第一條“住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。住房公積金管理中心不得向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款”。

　　（二）第九條是對(duì)以欺騙手段或提供虛假資料申請(qǐng)?zhí)崛”救俗》抗e金賬戶余額或申請(qǐng)公積金貸款的繳存職工以及以欺騙手段以及提供虛假資料提取了本人住房公積金賬戶余額或騙取了公積金貸款的繳存職工再次申請(qǐng)住房公積金貸款的時(shí)間作了限制。

　　根據(jù)《惠州市人民政府關(guān)于印發(fā)<惠州市住房公積金管理規(guī)定>的通知》(惠府〔2018〕13號(hào)）第三十五條“職工個(gè)人以欺騙手段違法提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額的，由市公積金管理中心責(zé)令限期退回違法所提款額，取消其1年至5年的住房公積金提取資格，并依照《條例》的規(guī)定予以處理”以及第三十六條“職工個(gè)人以欺騙手段非法獲得住房公積金貸款的，由市公積金管理中心責(zé)令借款人限期退回違法所貸款額,取消其1年至5年的住房公積金貸款資格。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任”的相關(guān)規(guī)定，對(duì)具有以上違反《住房公積金管理?xiàng)l例》及《惠州市人民政府關(guān)于印發(fā)<惠州市住房公積金管理規(guī)定>的通知》相關(guān)規(guī)定的繳存職工作了再次申請(qǐng)住房公積金貸款的時(shí)間限制。

　　（三）第十條是關(guān)于住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（建金〔2010〕179號(hào)）的第四條規(guī)定“停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款”，但是未明確如何認(rèn)定第三套房，因此該條明確了購(gòu)買首套住房是指申請(qǐng)人家庭(申請(qǐng)人及其配偶、未成年子女)名下無(wú)住房登記記錄且無(wú)未結(jié)清的住房貸款。購(gòu)房套數(shù)的認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)房”又“認(rèn)公積金貸”的標(biāo)準(zhǔn)，“認(rèn)房”以房屋信息查詢結(jié)果為準(zhǔn)，“認(rèn)公積金貸”以我中心的系統(tǒng)以及人行征信系統(tǒng)查到的《個(gè)人信用報(bào)告》為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　（四）第十一條是關(guān)于對(duì)商轉(zhuǎn)公的規(guī)定。

　　為了減輕新參繳職工供房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)住房公積金制度擴(kuò)大覆蓋面，在借鑒周邊城市的商轉(zhuǎn)公貸款政策實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真比較各地商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)具體模式的基礎(chǔ)上，制定了該條款。 

　　1.綜合平衡我市住房公積金貸款政策的歷史變遷和現(xiàn)實(shí)情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合住房公積金是職工專項(xiàng)個(gè)人住房?jī)?chǔ)金，具有積累性和互助性的特點(diǎn)，優(yōu)先支持職工的基本住房需求。我市自1996年開(kāi)辦住房公積金貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，經(jīng)歷了多次貸款政策調(diào)整，貸款額度上限也多次提高。目前，我市住房公積金貸款需求持續(xù)旺盛，貸款發(fā)放連年保持在高位。因此，綜合考慮歷史和現(xiàn)實(shí)情況，我市開(kāi)辦商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，除了需符合《惠州市住房公積金貸款辦法》的貸款條件外，辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)必須是“首房首貸”，即家庭唯一一套住房且未辦理過(guò)住房公積金貸款。

　　2.近幾年繳存職工需求辦理商轉(zhuǎn)公的呼聲很高，為了便民利民減輕繳存職工的負(fù)擔(dān)，開(kāi)辦商轉(zhuǎn)組合業(yè)務(wù)。但由于我市住房公積金貸款受委托銀行還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全覆蓋，且原商業(yè)貸款設(shè)定了抵押權(quán)人為商業(yè)銀行，因此為了防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，辦理商轉(zhuǎn)組合貸款的只能在受委托銀行辦理；其次原商業(yè)銀行的信息系統(tǒng)以及相關(guān)的財(cái)務(wù)制度等是否支持部分商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款，同時(shí)提前結(jié)清（包括提前部分結(jié)清）商業(yè)貸款本身就是一種合同違約行為，因此需要受委托銀行的同意，我中心將在官網(wǎng)及時(shí)公布可以辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的受委托銀行。

　　（五）第十二條是關(guān)于貸款額度的規(guī)定。

　　1.根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部 中國(guó)人民銀行關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》（建金〔2015〕150號(hào)）第一條“在保證借款人基本生活費(fèi)的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%-60%”。

　　2.關(guān)于按照公式計(jì)算的貸款額度，原有的貸款額度計(jì)算方式“連續(xù)正常足額繳存住房公積金滿12個(gè)月即可足額申請(qǐng)公積金貸款”，但在實(shí)際操作過(guò)程發(fā)現(xiàn)是否足額繳存住房公積金有很大的主觀和客觀性，根據(jù)《住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)范》（GB/T51267-2017）3.2.1的規(guī)定“所申請(qǐng)貸款額度不應(yīng)高于借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）公積金賬戶繳存余額的一定倍數(shù)”，并且了解到廣州、深圳、天津、北京、上海等各大城市的公積金貸款額度均與繳存賬戶余額、時(shí)間等均相關(guān)聯(lián)，因此貸款額度的確定根據(jù)繳存時(shí)間不同與相對(duì)應(yīng)的貸款倍數(shù)相關(guān)聯(lián)，此計(jì)算方式向中低收入職工和長(zhǎng)時(shí)間繳存職工傾斜，使低額繳存職工滿足普通自住住房貸款的需求有保障，長(zhǎng)時(shí)間繳存職工購(gòu)房貸款得實(shí)惠，體現(xiàn)出公積金制度的保障性和互助性。 

　　（六）第十三條是關(guān)于房屋貸款比例的有關(guān)規(guī)定。

　　根據(jù)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（建金〔2010〕179號(hào)）第二條的規(guī)定“使用住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%”，以及《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部 中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付款比例的通知》的規(guī)定“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％”。但由于購(gòu)買的房屋的結(jié)構(gòu)、性質(zhì)、樓齡等影響了房屋的價(jià)值，因此根據(jù)購(gòu)房類型不同房屋貸款比例有所區(qū)分：  

　　1.購(gòu)買預(yù)售商品房、現(xiàn)房（已確權(quán)）商品房的按照最高貸款金額不超過(guò)房屋價(jià)值的80%確定。

　　2.購(gòu)買再交易住房（二手房）的全部貸款金額（含組合貸款）不超過(guò)房屋價(jià)值的60%確定，不再要求首付款轉(zhuǎn)賬憑證或收據(jù)。

　　3.建造住房的，全部貸款金額（含組合貸款）不超過(guò)抵押物價(jià)值（公積金中心內(nèi)部核查確定）的60%，且不超過(guò)工程總造價(jià)的60%，不再要求提供自有資金證明。

　　（七）第十四條是關(guān)于貸款年限的有關(guān)規(guī)定。

　　根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 財(cái)政部 中國(guó)人民銀行關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》（建金〔2015〕150號(hào)）第一條“貸款年限可以延至借款人法定退休年齡后5年，最長(zhǎng)貸款期限為30年”的規(guī)定設(shè)置此內(nèi)容，但是夫妻雙方購(gòu)買同一套房屋同時(shí)申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)退休年齡不同導(dǎo)致貸款年限不同，因此增加了“夫妻雙方共同貸款的，以貸款年限較長(zhǎng)的為最長(zhǎng)年限”；二手房由于房屋結(jié)構(gòu)（磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)）以及樓齡不同，在貸后如果拍賣房屋的價(jià)值不同，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，因此增加了“貸款最長(zhǎng)年限為30年且貸款年限加上房齡不得超過(guò)40年”。

惠州市住房公積金管理中心  

   2021年10月11日