《惠州市區既有住宅增設電梯管理辦法》的政策解讀

　　為進一步完善既有住宅使用功能，提高城市宜居水平，方便居民生活，我市于2016年4月29日發布實施了《惠州市區既有住宅加建電梯管理辦法》（惠府辦〔2016〕3號，以下簡稱《辦法》），有效期5年。該《辦法》的有效期屆滿后，惠州市人民政府辦公室于2021年4月18日 作出了《關于延用<惠州市區既有住宅加建電梯管理辦法>的通知》（惠府辦〔2021〕4號）:“經市人民政府同意，《惠州市區既有住宅加建電梯管理辦法》（惠府辦〔2016〕3號）延用至2022年6月30日”。現該《辦法》的有效期已屆滿，我市決定予以修訂。為使公眾能更準確了解修訂背景、法律依據和政策的有關特點，現將有關政策解讀如下：

　　一、修訂的背景

　　“既有住宅增設電梯”已于2018年起連續多年寫進政府工作報告。自此，我國眾多城市相繼出臺政策，把既有住宅增設電梯納入新一輪城市建設行動計劃，并加大政府財政補貼。在此背景下，惠州市十一屆136次市政府常務會議審議通過并發布實施了《惠州市區既有住宅加建電梯管理辦法》。

　　原有《辦法》實施以來，得到有關單位、既有住宅業主、物業服務企業的貫徹和執行，市區老舊小區加建電梯辦理業務大幅增加，我市既有住宅加建電梯工作取得了重大成效，達到了預期目標，切實提升了廣大居民生活質量和幸福感。現該辦法有效期已屆滿，市自然資源局起草了《惠州市區既有住宅增設電梯管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），對既有住宅增設電梯原有政策進行了延續，同時在增設電梯項目具體辦理流程、管理等方面進行了修訂完善。

　　二、修訂依據

　　1、《中華人民共和國民法典》

　　2、《中華人民共和國行政許可法》

　　3、《中華人民共和國城鄉規劃法》

　　4、《中華人民共和國特種設備安全法》

　　5、《中華人民共和國建筑法》

　　6、《建設工程質量管理條例》

　　7、《建設工程安全生產管理條例》

　　8、《廣東省城鄉規劃條例》

　　9、國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》【國辦發（2020）23號】

　　10、《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》

　　11、《廣東省電梯使用安全條例》

　　三、主要內容

　　《管理辦法》全文共二十九條，主要包括既有住宅增設電梯的適用范圍、申請條件、規劃管理、建設管理、安裝與登記、運行維護、協商調解、具體辦理流程等相關內容。

　　《管理辦法》在吸取原《辦法》實施經驗的基礎上，對原《辦法》實施過程中產生的問題有針對性地進行了補充規定。與原有《辦法》相比，《管理辦法》在篇章體例編排上更加科學和完善，并增加規定了既有住宅增設電梯的業主協商程序、各職能部門職責、業主表決事項、增設電梯從申請到竣工驗收的辦理流程、增設電梯的管理者及其責任、增設電梯后續使用管理、相關法律責任等內容，將增設電梯的質量安全主體責任和監督管理納入增設電梯行為的全過程。

　　（一）明確了《管理辦法》制定的目的、依據以及適用范圍（第一條、第二條）。

　　（二）明確了既有住宅的概念、增設電梯的基本要求（第三條、第四條）。

　　《管理辦法》規定具有合法權屬證明，已建成投入使用的四層及以上的多業主無電梯單元式住宅為既有住宅。

　　（三）明確了既有住宅增設電梯審批、管理的相關職能部門，以及鎮政府（街道辦事處）對轄區內增設電梯協調工作的職責（第五條）。

　　（四）規定了業主協商程序（第六條）。

　　《管理辦法》規定既有住宅增設電梯的意向和建設工程設計方案應當充分聽取擬增設電梯所在物業管理區域范圍內業主的意見。

　　（五）修改了民主表決條件和事項（第六條）。

　　根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規定，《管理辦法》對原“三分之二以上”的表決條件進行了調整，明確既有住宅增設電梯的意向和建設工程設計方案應當由本單元或者本幢房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意的條件。

　　（六）明確了增設電梯的申請主體為同意增設電梯的業主（第八條）。

　　（七）明確了增設電梯的辦理流程，完善了增設電梯審批主體和審批機制，規定了增設電梯項目從申請到竣工驗收的辦理流程，簡化了審批手續，提高了行政效能，減輕了申請人負擔（第九條、第十條、第十三條、第十六條、第十八條、第二十一條、第二十二條）。

　　（八）明確了增設電梯項目實施過程中公示、公告及對業主或其他利害關系人提出的意見的處理（第十二條）。

　　《管理辦法》規定對于公示期間業主或其他利害關系人對增設電梯事項提出的意見，自然資源部門應當及時處理，并回復處理結果。必要時可以采取聽證會、論證會等方式聽取各方意見。

　　（九）明確了增設電梯項目審批、實施、管理過程中各政府職能部門的職責及工作上的溝通、銜接等（第五條、第十三條）。

　　《管理辦法》規定自然資源部門負責既有住宅增設電梯建設工程的規劃管理工作。住房和城鄉建設部門負責既有住宅增設電梯的工程質量和安全生產監督管理工作。市場監督管理部門負責既有住宅增設電梯安全實施監督管理工作。城鄉管理和綜合執法部門負責既有住宅增設電梯涉及違法建設行為的查處工作。財政部門負責既有住宅增設電梯財政補助的保障工作。鎮人民政府、街道辦事處負責轄區內既有住宅增設電梯工作的指導和協調。

　　自然資源部門核發既有住宅增設電梯項目的建設工程規劃許可證后，應及時將許可情況抄送屬地住房和城鄉建設、城鄉管理和綜合執法、市場監督管理等部門及鎮人民政府（街道辦事處）。

　　（十）強化了增設電梯項目質量和安全的監督管理。確保增設電梯項目的質量和安全（第十五條、第十六條、第二十條、第二十一條、第二十二條）。

　　《管理辦法》明確了增設電梯項目電梯井道的建設工程應由具有相應資質的單位進行勘察、檢測、施工圖設計和審查、施工以及監理。

　　對增設電梯涉及的土建施工和特種設備安裝實施“多線監管”：城鄉管理和綜合執法、住房和城鄉建設、市場監管部門、鎮（街）加強對既有住宅增設電梯的施工安全和質量安全進行監督管理；電梯井道的土建工程質量驗收合格后，方可進行電梯安裝施工；特種設備檢驗機構對電梯安裝進行監督檢驗；項目完工并經特種設備檢驗機構監督檢驗合格后，申請人還應當組織竣工驗收、檔案材料歸檔。

　　（十一）《管理辦法》規范了增設電梯的后續使用管理（第二十三條、第二十四條、第二十五條）。

　　《管理辦法》重點對后續管理的責任主體、變更管理、委托管理等問題予以明確，規定既有住宅增設電梯的業主負責電梯的使用管理，申請人委托的物業服務企業或其他單位受委托依法履行電梯安全使用管理義務。《管理辦法》還對電梯使用登記、檢驗、維護保養予以明確。

　　（十二）明確了對因既有住宅增設電梯爭議解決途徑（第二十六條、第二十七條）。

　　《管理辦法》規定了鎮人民政府（街道辦事處）或居（村）民委會設立的人民調解委員會可根據業主或其他利害關系人的申請進行調解，也可以主動調解。業主或其他利害關系人明確拒絕調解或調解不成的，可通過司法途徑解決。

　　（十三）《管理辦法》對違法行為的處理作出了規定（第二十八條）。