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HFGS-2021-2

惠州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法的通知

惠府辦〔2021〕1號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各工作部門：

　　《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》業(yè)經(jīng)十二屆155次市政府常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

惠州市人民政府辦公室  

2021年3月26日    

惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

　　第一條 為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金專款專用，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《廣東省商品房預(yù)售管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)取得預(yù)售許可的商品房項目（以下簡稱監(jiān)管項目），其預(yù)售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條 商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理遵循政府監(jiān)管、銀行配合、多方監(jiān)督、專款專用的原則。

　　第四條 市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或縣（區(qū)）政府確定的房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱監(jiān)管部門）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理工作。

　　簽訂商品房預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議的銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定及監(jiān)管協(xié)議約定協(xié)同做好商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作。

　　第五條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的商品房預(yù)售給購房人，購房人依照合同約定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部購房資金。

　　第六條 商品房預(yù)售資金專用賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)售項目相對應(yīng)，項目規(guī)模較大、分期開發(fā)的，每期可分別設(shè)立專用賬戶。原則上一個項目每期開設(shè)一個專用賬戶，最多不超過兩個。同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個商品房預(yù)售項目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立監(jiān)管賬戶。

　　項目預(yù)售過程中，除轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房項目并按《廣東省商品房預(yù)售管理條例》規(guī)定變更商品房預(yù)售許可證信息的情形外，監(jiān)管賬戶不得變更、注銷。

　　第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶的名稱、賬號、對應(yīng)的銷售點終端機商戶編號等信息在銷售場所《房屋銷售信息公示欄》公示。

　　第八條 購房人應(yīng)當(dāng)按照與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》約定的付款方式及期限，將商品房預(yù)售房款直接存入監(jiān)管賬戶。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)賬戶收存商品房預(yù)售資金。對于已收取的購房意向金、定金等款項，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，將其轉(zhuǎn)為商品房價款存入監(jiān)管賬戶。

　　第九條 監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項在項目竣工之前，只能用于下列事項，不得挪作他用：

　　（一）監(jiān)管項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進度款及法定稅費；

　　（二）監(jiān)理、設(shè)計、檢測等工程建設(shè)費用。

　　第十條 商品房預(yù)售資金進入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按以下規(guī)定比例留存，其余部分可以根據(jù)本辦法第九條、第十二條、第十三條、第十四條的規(guī)定向監(jiān)管部門申請使用：

　　（一）監(jiān)管項目預(yù)售后至規(guī)劃驗收前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金按項目銷售總金額的10%計算留存；

　　（二）監(jiān)管項目規(guī)劃驗收后至竣工驗收備案前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金按項目銷售總金額的8%計算留存；

　　（三）監(jiān)管項目竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金按項目銷售總金額的5%計算留存；

　　（四）監(jiān)管賬戶對應(yīng)所有監(jiān)管項目辦理了不動產(chǎn)首次登記的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請解除賬戶的監(jiān)管。與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)的法定稅費未完成清繳的，不得完全解除監(jiān)管。

　　監(jiān)管項目竣工驗收備案后至不動產(chǎn)首次登記前，若監(jiān)管賬戶內(nèi)留存的預(yù)售資金超過本辦法規(guī)定的留存額度的，超出部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請支付預(yù)售前已支付的工程建設(shè)費用、法定稅費、監(jiān)管項目占地范圍分?jǐn)偟耐恋刭徶觅M用以及營銷費用，其中營銷費用不得超過項目銷售總金額的3%。

　　監(jiān)管項目未售房屋辦理在建工程抵押，抵押貸款未存入監(jiān)管賬戶的，抵押貸款額抵扣監(jiān)管部門同意使用的預(yù)售資金。

　　第十一條 建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為部門間通報制度，監(jiān)管部門應(yīng)如實記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為情況，對違法違規(guī)記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預(yù)售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業(yè)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)加強該開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)項目預(yù)售資金的收存與使用監(jiān)管，落實稅費清繳責(zé)任。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以書面申請查詢本企業(yè)行為記錄情況。

　　第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)售項目建設(shè)方案和施工進度向監(jiān)管部門申報后續(xù)工程量及所需的資金、用款計劃，以及所需的稅費。

　　后續(xù)工程量及所需的資金包括該項目預(yù)售時現(xiàn)狀至各項工程竣工驗收所需要完成的工程量（包含土建工程、配電、消防、給排水、通風(fēng)設(shè)備管道、電梯及安裝、道路、管網(wǎng)、照明、綠化、監(jiān)控、通訊、網(wǎng)絡(luò)等）、所需購買的材料和設(shè)備等款項，以及因本項目而產(chǎn)生的其他工程建設(shè)費用。

　　用款計劃應(yīng)按照預(yù)售后首次申請用款、主體結(jié)構(gòu)封頂、安裝工程完成、規(guī)劃驗收、竣工驗收、竣工驗收備案六個節(jié)點確定監(jiān)管項目用款額度。所需的稅費以房屋備案價格核算項目總銷售額，按國家規(guī)定的稅率計算。

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報后續(xù)工程量及所需的資金、用款計劃，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管部門提交下列材料：

　　（一）施工合同、監(jiān)理合同、設(shè)備材料買賣合同等合同（如施工合同已經(jīng)網(wǎng)簽，提供施工合同網(wǎng)簽編號）；

　　（二）工程造價預(yù)算書；

　　（三）經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工許可證上載明的施工單位及監(jiān)理單位三方確認(rèn)的施工進度計劃；

　　（四）未支付工程款、設(shè)備材料款清單及其用款計劃；

　　（五）施工許可證及扣稅協(xié)議復(fù)印件（驗原件）；

　　（六）監(jiān)管部門要求提供的其他資料。

　　后續(xù)工程量及所需的資金、用款計劃由施工許可證載明的施工單位、監(jiān)理單位蓋章確認(rèn)。

　　后續(xù)工程量及所需的資金發(fā)生變化的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時補充申報。

　　第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)向項目的監(jiān)管部門提交下列材料：

　　（一）首次申請使用監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，提交施工單位、供貨商出具的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前支付工程款、設(shè)備材料款的稅務(wù)發(fā)票復(fù)印件（驗原件）；

　　（二）提交《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金撥付申請表》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工許可證上載明的施工單位及監(jiān)理單位應(yīng)按要求在表格對應(yīng)欄目填寫用款意見、施工進度并加蓋單位公章；

　　（三）用于支付工程款的，提供施工單位的用款申請，并且確認(rèn)用款金額及施工單位賬戶。用于支付購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備款項的，提供供貨商的用款意見，并且確認(rèn)用款金額及供貨商賬戶。用于支付監(jiān)管項目法定稅費的，提供納稅申報表或稅務(wù)部門開具的稅票等繳稅憑證；提供納稅申報表的，應(yīng)由稅務(wù)部門確認(rèn)繳稅金額和賬戶；

　　（四）監(jiān)管賬戶的銀行對賬單；

　　（五）首次用款后，每次申請用款時還應(yīng)當(dāng)提交上一次申請用款的劃款憑證；

　　（六）監(jiān)管部門要求提供的其他資料。

　　第十五條 監(jiān)管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款申請后，應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成審核，必要時進行現(xiàn)場查看。同意使用商品房預(yù)售資金的，出具《撥付預(yù)售資金通知書》，并設(shè)定有效期；不同意的，以書面形式說明理由。

　　第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣協(xié)議，申請使用監(jiān)管賬戶內(nèi)資金用于退購房款的，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管部門提交下列材料：

　　（一）商品房買賣雙方共同簽署的退房退款申請書；

　　（二）撤銷認(rèn)購書或解除商品房買賣協(xié)議等材料；

　　（三）購房款進入監(jiān)管賬戶的憑證；

　　（四）購房人銀行賬號；

　　（五）監(jiān)管賬戶的銀行對賬單；

　　（六）監(jiān)管部門要求提供的其他資料。

　　監(jiān)管部門應(yīng)在收到申請后5個工作日內(nèi)進行核實，經(jīng)核實情況屬實的，參照第十五條規(guī)定的程序原路退回該部分房款。

　　第十七條 符合第十條第一款第四項的，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)按下列程序解除對監(jiān)管賬戶的監(jiān)管：

　　（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管部門提交《解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶監(jiān)管呈批表》、監(jiān)管賬戶對應(yīng)所有監(jiān)管項目的《竣工驗收備案表》及不動產(chǎn)首次登記文件；

　　（二）經(jīng)審核，符合條件的，監(jiān)管部門應(yīng)在5個工作日內(nèi)出具解除商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管函件；

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持解除商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管函件到監(jiān)管銀行辦理監(jiān)管賬戶解除監(jiān)管手續(xù)。

　　第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)在項目所在地商業(yè)銀行設(shè)立監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行三方簽訂《商品房預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》。監(jiān)管銀行向開發(fā)企業(yè)出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息》。

　　第十九條  監(jiān)管部門應(yīng)構(gòu)建全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，逐步推行監(jiān)管銀行按照“監(jiān)管賬戶－預(yù)售項目記賬賬戶－預(yù)售單元記賬賬戶”建立三級預(yù)售監(jiān)管資金核算賬戶。

　　第二十條 以按揭貸款方式購房的，按揭銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理條例》有關(guān)資金收存的規(guī)定，在貸款合同或抵押合同中約定將按揭款發(fā)放到本房屋對應(yīng)的監(jiān)管賬戶，并在按揭款發(fā)放后通知購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　監(jiān)管銀行在按揭款發(fā)放后按《商品房預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》的約定向系統(tǒng)推送放款信息，發(fā)現(xiàn)商品房按揭款未進入監(jiān)管賬戶的，監(jiān)管銀行應(yīng)協(xié)助監(jiān)管部門進行追繳。

　　第二十一條 凡預(yù)售階段網(wǎng)簽商品房買賣合同的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂后30日內(nèi)向監(jiān)管部門申請商品房預(yù)售資金查驗，確認(rèn)資金已進入監(jiān)管賬戶。首次查驗后，有分期付款的或增加首期款的，后續(xù)進賬時需在30日內(nèi)再次申請查驗。

　　監(jiān)管部門及監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)充分運用商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，實現(xiàn)商品房預(yù)售資金的實時監(jiān)管。

　　第二十二條 監(jiān)管銀行應(yīng)按監(jiān)管協(xié)議的約定建立監(jiān)管賬戶收存、支出臺賬，每日定時向預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)推送監(jiān)管賬戶的數(shù)據(jù)信息。

　　發(fā)生監(jiān)管賬戶被查封、凍結(jié)、強制扣款等情況，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)審查理由并依法提出意見，并按協(xié)議約定的時間和方式將相關(guān)函件復(fù)印件送達監(jiān)管部門。

　　第二十三條 監(jiān)管銀行必須嚴(yán)格按照監(jiān)管部門核準(zhǔn)的內(nèi)容、數(shù)額、期限撥付監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金，不得支付現(xiàn)金。

　　監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門核準(zhǔn)，不得擅自劃扣監(jiān)管賬戶資金。

　　第二十四條 預(yù)售項目施工許可證載明的監(jiān)理單位、施工單位應(yīng)配合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報后續(xù)工程量及所需的資金、用款計劃，根據(jù)其工作職責(zé)審核申報材料的真實性，并對審核意見負(fù)責(zé)。

　　第二十五條 監(jiān)管部門應(yīng)加強對監(jiān)管項目預(yù)售資金使用的管理，充分利用商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)對資金實施實時監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金使用異常的，應(yīng)當(dāng)立即責(zé)令改正。

　　第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第八條、第九條，有下列情形之一，由監(jiān)管部門依據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理條例》責(zé)令限期改正，責(zé)令限期改正期間暫停辦理監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金的使用申請，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并記錄企業(yè)行為信息。

　　（一）未按規(guī)定收存、使用商品房預(yù)售資金的；

　　（二）在商品房預(yù)售資金收存、使用過程中提供虛假資料的；

　　（三）應(yīng)進入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售資金與實際進賬存在較大差異的；

　　（四）監(jiān)管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停辦理的其他情形。

　　有前款第一項情形的，可以依據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理條例》處以違法使用款項百分之十以上百分之二十以下的罰款。

　　第二十七條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的，由建設(shè)行政主管部門將其違規(guī)行為記入企業(yè)行為記錄，并依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以查處。

　　其他單位違反上述規(guī)定的，由監(jiān)管部門移交相關(guān)主管部門依法予以查處。

　　第二十八條 監(jiān)管銀行有下列行為的，監(jiān)管部門按照監(jiān)管協(xié)議要求監(jiān)管銀行改正，并視情形按《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第四十一條規(guī)定移交惠州銀保監(jiān)分局處理。逾期不整改的，監(jiān)管部門可以根據(jù)《商品房預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》約定解除合同。

　　（一）未經(jīng)監(jiān)管部門同意，擅自撥付商品房預(yù)售資金的；

　　（二）未按規(guī)定時間辦理預(yù)售資金劃款，累計達三次的；

　　（三）不遵守《商品房預(yù)售資金專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》的；

　　（四）不執(zhí)行本辦法其他規(guī)定的。

　　第二十九條 按揭銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理條例》未將預(yù)售性質(zhì)的按揭款收存的，由監(jiān)管部門移交惠州銀保監(jiān)分局處理。

　　第三十條 監(jiān)管部門及監(jiān)管銀行工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移交司法機關(guān)處理。

　　第三十一條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年。