《惠州市商品房預售資金監督管理辦法》解讀

　　《惠州市區中心區商品房預售資金監督管理辦法》（惠府辦〔2015〕19號）自2015年6月29日印發施行，有效期5年，于2020年6月28日有效期屆滿。為確保文件的連續性，繼續加強規范性文件的監督，市住建局對《惠州市區中心區商品房預售資金監督管理辦法》進行全面修訂，根據《惠州市行政機關規范性文件制定程序規定》及《惠州市行政機關規范性文件評估辦法》的有關規定，對《惠州市區中心區商品房預售資金監督管理辦法》進行了全面修改。現就修改后《惠州市商品房預售資金監督管理辦法》（以下簡稱《辦法》）解讀如下：

　　一、《辦法》修訂的背景

　　2015年《惠州市區中心區商品房預售資金監督管理辦法》出臺后，我市以其為商品房預售資金監管工作有力抓手，進一步規范了惠州市區商品房預售資金的監督管理措施，防范化解重大風險，有效維護了預購人和預售人合法權益，促進了房地產市場健康發展，并取得了良好效果。

　　隨著經濟社會的發展和中央關于“房子不是用來炒的”的政策提出，根據新形勢下全力以赴抓“六保”促“六穩”的工作目標、推動經濟平穩健康運行，保持房地產市場健康發展的要求，市住建局依據《惠州市行政機關規范性文件制定程序規定》，以規范性文件有效期屆滿后需要繼續實施為契機，結合據新形勢、新情況和《辦法》實施中出現的問題，對《惠州市區中心區商品房預售資金監督管理辦法》進行修訂并重新發布。

　　二、《辦法》制定修改的相關政策依據

　　（一）直接依據

　　1、《中華人民共和國城市房地產管理法(2019修正)》

　　2、《城市房地產開發經營管理條例》

　　3、《城市商品房預售管理辦法(2004修正)》

　　4、《廣東省商品房預售管理條例(2014修正)》

　　5、《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）

　　（二）參考依據

　　1、《珠海預售資金監管辦法》

　　2、《佛山預售資金監管辦法》

　　3、《東莞市住房和城鄉建設局關于進一步加強商品房預售款使用差異化管理的通知》

　　4、《江門監控資金實施細則》

　　新修訂后《辦法》將繼續遵循最新的國家、省的法律、地方性法規等上位法等依據，總結原《辦法》施行五年來的行政管理經驗，借鑒部分省內外成功管理經驗，結合我市地方實際，對我市商品房預售資金監管措施進一步完善優化，切實服務商品房開發企業。

　　三、《辦法》修改的主要內容

　　《辦法》主要分為三十一條。其修訂的主要內容為，第一，全市推行商品房預售資金監督管理。在五年的政策實施基礎上，該文件有效規范房地產開發企業的依法經營，論證了貫徹實行商品房預售資金監督管理的必要性和可行性，為貫徹“促進房地產市場健康發展”的政策要求，亟迫全市推行商品房預售資金監督管理措施。為此，《辦法》調整規范性文件名稱為《惠州市商品房預售資金監督管理辦法》、《辦法》第二條相應調整為：本市行政區域內取得預售許可的商品房項目（以下簡稱監管項目），其預售資金的收存、支取、使用及監督管理，適用本辦法。

　　第二，分階段設置預售資金的留存額度。《辦法》第十條修訂了商品房預售資金留存的標準，對預售資金分步解除進行細化，分為預售、規劃驗收、竣工驗收備案、不動產首次登記四個階段，不同階段對應不同的預留額度。由于規劃驗收至不動產首次登記階段時間跨度較大，為了更合理的優化商品房預售資金監管，充分提高商品房預售資金的使用效率，在原基礎上進一步細分，控制好每個節點，可緩解房地產開發企業的資金壓力。

　　第三，企業行為和預售資金監管力度掛鉤。根據我市房地產市場實際，將企業行為和預售資金監管力度掛鉤。對違規記錄較多、群眾投訴集中的企業，監管部門應當加強其預售資金的收存與使用監管。《辦法》新增第十一條：“建立房地產開發企業違法違規行為部門間通報制度，監管部門應如實記錄房地產開發企業行為情況，對違法違規記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業，監管部門應當加強該開發企業及其關聯項目預售資金的收存與使用監管。房地產開發企業可以書面申請查詢本企業行為記錄情況。”

　　另外，《辦法》修正預售人辦理預售資金收存和使用具體材料提交和操作上的規定。

　　四、《辦法》實施對象人群及其可能帶來的影響

　　《辦法》主要規定商品預售資金收存和使用行為，實施對象為已取得相應商品房項目預售資格的房地產開發企業，不直接涉及公民個人。本《辦法》內容是為執行法律、法規的規定，需要根據本行政區域的實際情況作具體規定的事項，對相關實施對象人群的權利義務內容和可能帶來的影響，已在《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廣東省商品房預售管理條例》等法律法規施行時發生，本辦法實施后未發生減損公民、法人和其他組織權利或者增加其義務的影響。