一圖讀懂《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》

　　《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（惠府辦〔2015〕19號）自2015年6月29日印發(fā)施行，有效期5年，于2020年6月28日有效期屆滿。為確保文件的連續(xù)性，繼續(xù)加強(qiáng)規(guī)范性文件的監(jiān)督，市住建局對《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》進(jìn)行全面修訂，根據(jù)《惠州市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件制定程序規(guī)定》及《惠州市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件評估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》進(jìn)行了全面修改。現(xiàn)就修改后《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（以下簡稱《辦法》）解讀如下：

　　一、《辦法》修訂的背景

　　2015年《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》出臺后，我市以其為商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作有力抓手，進(jìn)一步規(guī)范了惠州市區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理措施，防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，有效維護(hù)了預(yù)購人和預(yù)售人合法權(quán)益，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，并取得了良好效果。

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和中央關(guān)于“房子不是用來炒的”的政策提出，根據(jù)新形勢下全力以赴抓“六保”促“六穩(wěn)”的工作目標(biāo)、推動經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的要求，市住建局依據(jù)《惠州市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件制定程序規(guī)定》，以規(guī)范性文件有效期屆滿后需要繼續(xù)實(shí)施為契機(jī)，結(jié)合據(jù)新形勢、新情況和《辦法》實(shí)施中出現(xiàn)的問題，對《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》進(jìn)行修訂并重新發(fā)布。

　　二、《辦法》制定修改的相關(guān)政策依據(jù)

　　（一）直接依據(jù)

　　1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(2019修正)》

　　2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》

　　3、《城市商品房預(yù)售管理辦法(2004修正)》

　　4、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例(2014修正)》

　　5、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）

　　（二）參考依據(jù)

　　1、《珠海預(yù)售資金監(jiān)管辦法》

　　2、《佛山預(yù)售資金監(jiān)管辦法》

　　3、《東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售款使用差異化管理的通知》

　　4、《江門監(jiān)控資金實(shí)施細(xì)則》

　　新修訂后《辦法》將繼續(xù)遵循最新的國家、省的法律、地方性法規(guī)等上位法等依據(jù)，總結(jié)原《辦法》施行五年來的行政管理經(jīng)驗(yàn)，借鑒部分省內(nèi)外成功管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市地方實(shí)際，對我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施進(jìn)一步完善優(yōu)化，切實(shí)服務(wù)商品房開發(fā)企業(yè)。

　　三、《辦法》修改的主要內(nèi)容

　　《辦法》主要分為三十一條。其修訂的主要內(nèi)容為，第一，全市推行商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理。在五年的政策實(shí)施基礎(chǔ)上，該文件有效規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的依法經(jīng)營，論證了貫徹實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的必要性和可行性，為貫徹“促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”的政策要求，亟迫全市推行商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理措施。為此，《辦法》調(diào)整規(guī)范性文件名稱為《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》、《辦法》第二條相應(yīng)調(diào)整為：本市行政區(qū)域內(nèi)取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目（以下簡稱監(jiān)管項(xiàng)目），其預(yù)售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第二，分階段設(shè)置預(yù)售資金的留存額度。《辦法》第十條修訂了商品房預(yù)售資金留存的標(biāo)準(zhǔn)，對預(yù)售資金分步解除進(jìn)行細(xì)化，分為預(yù)售、規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、不動產(chǎn)首次登記四個階段，不同階段對應(yīng)不同的預(yù)留額度。由于規(guī)劃驗(yàn)收至不動產(chǎn)首次登記階段時(shí)間跨度較大，為了更合理的優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，充分提高商品房預(yù)售資金的使用效率，在原基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)分，控制好每個節(jié)點(diǎn)，可緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

　　第三，企業(yè)行為和預(yù)售資金監(jiān)管力度掛鉤。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場實(shí)際，將企業(yè)行為和預(yù)售資金監(jiān)管力度掛鉤。對違規(guī)記錄較多、群眾投訴集中的企業(yè)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)其預(yù)售資金的收存與使用監(jiān)管。《辦法》新增第十一條：“建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為部門間通報(bào)制度，監(jiān)管部門應(yīng)如實(shí)記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為情況，對違法違規(guī)記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預(yù)售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業(yè)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)該開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)項(xiàng)目預(yù)售資金的收存與使用監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以書面申請查詢本企業(yè)行為記錄情況。”

　　另外，《辦法》修正預(yù)售人辦理預(yù)售資金收存和使用具體材料提交和操作上的規(guī)定。

　　四、《辦法》實(shí)施對象人群及其可能帶來的影響

　　《辦法》主要規(guī)定商品預(yù)售資金收存和使用行為，實(shí)施對象為已取得相應(yīng)商品房項(xiàng)目預(yù)售資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不直接涉及公民個人。本《辦法》內(nèi)容是為執(zhí)行法律、法規(guī)的規(guī)定，需要根據(jù)本行政區(qū)域的實(shí)際情況作具體規(guī)定的事項(xiàng)，對相關(guān)實(shí)施對象人群的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容和可能帶來的影響，已在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)施行時(shí)發(fā)生，本辦法實(shí)施后未發(fā)生減損公民、法人和其他組織權(quán)利或者增加其義務(wù)的影響。